NL | FR
Huurprijzen: stagnatie in retail versus groei in kantoren en logistiek
Volgens cijfers van Cushman & Wakefield stabiliseerden de prime rents voor winkelvastgoed sinds begin 2023 op 1700 EUR/m2 aan de Meir in Antwerpen en op 1650 EUR/m2 aan de Nieuwstraat in Brussel. De komende periode wordt een verdere bestendiging verwacht, met mogelijk een kleine groei van 25 EUR/m2 of nauwelijks 1,5% tegen eind 2025.
De stagnerende huurprijs in retail staat in scherp contrast met de groeiende prime rents in kantoren en logistiek. Cushman noteerde daar in één jaar tijd flinke toenames in Brussel (+10%), in de regionale kantoorsteden (+12%) en op de logistieke toplocaties (+6%).
De evolutie van de huurprijzen voor kantoren krijgt een stevige duw in de rug door de vraag naar gebouwen van een nieuwe generatie, die inspelen op ESG-criteria en de nieuwe manier van werken. De logistieke markt wordt ondersteund door de groei van e-commerce en het beperkte aanbod.
Locatie blijft allesbepalend
In het winkelvastgoed heeft de verduurzaming van het vastgoed zich een stuk minder sterk doorgezet, vooral in het segment van de high streets. Het niveau van de huurprijzen wordt bepaald door de locatie en de potentiële omzet die retailers kunnen genereren. Het succes van een winkeluitbating hangt immers niet zozeer af van de kwaliteit van het pand, maar ook van de ligging in de winkelkern, de passage en de dynamiek van de desbetreffende stad. In retail zijn vastgoed en omzet onlosmakelijk met elkaar verbonden, wat nauwelijks het geval is voor kantoren, die vooral moeten fungeren als een kwalitatieve werkplek.
De tophuurprijzen in de winkelkernen lopen ook sterk uiteen. De twee toplocaties spannen de kroon en slechts een handvol steden afficheren prime rents van meer dan 1000 EUR/m2. Voor B-steden varieert de vork tussen 300 en 800 EUR/m2, en voor C-locaties blijken huurprijzen van rond de 200 à 250 EUR de norm. De huurprijzen op de winkelvastgoedmarkt kwamen vooral onder druk te staan door de opkomst van e-commerce vanaf 2016, wat zorgde voor een verzadiging en een forse daling van de huurprijzen. Tijdens de piek van de markt was een huurprijs van 2000 EUR/m2 voor een flagshipstore op een van de twee toplocaties niet ongewoon. Op de kantoormarkt verschillen de prime rents een stuk minder uitgesproken: van 190 EUR/m2 in de Vlaamse steden tot 375 EUR/m2 in Brussel.
Markthuur en indexatie
De stagnatie van de tophuren betekent echter niet dat verhuurders van winkelvastgoed de afgelopen maanden geen huurgroei wisten te realiseren, want de handelshuren ondergaan uiteraard ook indexatie. Daardoor liggen de effectieve door een pand gegenereerde huurinkomsten soms hoger dan de door vastgoedexperts ingeschatte markthuur.
Daarover is echter weinig publieke informatie beschikbaar, maar bijvoorbeeld het jaarverslag van Qrf geeft deze twee waarden wel weer. Bij de GVV lagen de effectieve huurinkomsten in 2023 gemiddeld 11,7% hoger dan de door de experts ingeschatte markthuur. Het verschil is daarmee wel kleiner dan in 2022 (13,4%) en valt wellicht te verklaren door het lagere niveau van indexatie en de algemene stabilisatie van de huurprijzen in de binnensteden.
De effectieve huurinkomsten en de markthuur verschillen het meest voor de panden die Qrf bezit in Oostende en Antwerpen. Een buitenbeentje in de portefeuille van Qrf betreft het retailpark Mosan in Hoei, waar de geschatte huur de effectieve huur overtreft.
Andere dynamiek per stad
Bij Qrf is het moeilijk om inzicht te krijgen in de huurprijsontwikkeling van de verschillende panden en steden onderling, omdat de portefeuille in 2023 sterk wijzigde door diverse desinvesteringen. Zo zijn de stadswinkels in Luik en Namen allemaal verkocht.
In dit opzicht vormt de portefeuille van Vastned Belgium een betere indicatie, omdat de portefeuille de afgelopen twaalf maanden nauwelijks veranderde. Bovendien verstrekt Vastned in zijn jaarverslag informatie per winkelcluster, wat een stuk gedetailleerdere info biedt dan de algemene cijfers van Qrf per provincie.
Gemiddeld stegen de huurinkomsten voor de stadswinkels van Vastned Belgium in 2023 met 2,6%. In zijn jongste kwartaalupdate meldt Vastned dat de onderhandelde huurinkomsten voor nieuwe contracten 3,7% hoger lagen dan de geschatte markthuur.
Tussen de steden onderling kwamen er echter belangrijke verschillen naar voren, met een sterke huurgroei van meer dan 10% voor de panden aan de Steenstraat in Brugge, een groei van bijna 12% voor de cluster rond de Huidevettersstraat in Antwerpen, een progressie van meer dan 9% voor de panden aan de Rue du Pont d’Ile in Luik, en ook een mooie positieve evolutie voor de topzones langs de Meir in Antwerpen (+4,4%) en de Veldstraat in Gent (+6%). Op de toplocaties in de Brusselse binnenstad daalden de huurprijzen echter met bijna 6% en ook in het centrum van Namen genereert de Galerie d’Harscamp bijna 12% minder inkomsten.
Diversificatie als bescherming
Zowel Vastned Belgium als Qrf hebben een groot deel van hun panden verhuurd aan modewinkels. Bij Qrf steeg het aandeel fashion tot 35%, voornamelijk door de verhuur van het retailgedeelte van de Veldstraat aan Nike, goed voor 450.000 EUR aan jaarlijkse contractuele huurinkomsten.
‘De sterke aanwezigheid van retailers binnen het modesegment in de voorbije tien jaar heeft het bestedingspatroon van de consument dermate veranderd dat een solitaire focus op winkelvastgoed niet de nodige bescherming biedt tegen langetermijnmarktevoluties’, staat te lezen in het jaarrapport van Qrf. De GVV diversifieert inmiddels ook naar vrijetijds- en horecavastgoed en richt momenteel 3000 m2 kantoren in boven zijn winkel aan de Veldstraat in Gent, waar ook de eigen nieuwe hoofdzetel ondergebracht zal worden.
Ook bij Vastned Belgium zijn 52% van de huurders actief in de branche kleding, schoenen en accessoires, met onder meer H&M, dat op zijn eentje al goed is voor 19,2% van de huurinkomsten. Voor risicospreiding blijft Vastned bij de mix tussen baanwinkels en high streets, maar het bestudeert ook nieuwe multifunctionele investeringsopportuniteiten, zoals acquisities of (her)ontwikkelingen van delen van bestaande panden tot residentiële units of kantoorruimte.
[table caption=”Overview of Rental Income High Streets Vastned Belgium 2023″ colalign=”left|center|center|center|center|center”]
City,Cluster,GLA,Occupancy,Rent 2023,Rent 2022,Change
Antwerpen,Meir-Centraal Station,2.713 m2,100%,€ 1.725.892,€ 1.635.476,+5\,5%
Antwerpen,Schuttershofstraat,1.810 m2,100%,€ 1.013.046,€ 970.309,+4\,4%
Antwerpen,Huidevettersstraat,868 m2,100%,€ 547.125,€ 489.097,+11\,9%
Antwerpen,Steenhouwersvest,910 m2,100%,€ 318.137,€ 303.795,+4\,7%
Bruxelles,Bruxelles,8.848 m2,100%,€ 2.738.646,€ 2.907.770,-5\,8%
Gent,City Center,7.008 m2,100%,€ 2.196.864,€ 2.072.631,+6\,0%
Brugge,City Center,3.394 m2,100%,€ 1.727.690,€ 1.567.969,+10\,2%
Mechelen,City Center,3.932 m2,100%,€ 1.072.549,€ 1.008.571,+6\,3%
Leuven,City Center,1.495 m2,100%,€ 552.400,€ 552.400,+0\,0%
Namur,City Center,2.269 m2,100%,€ 615.348,€ 698.701,-11\,9%
Liège,City Center,430 m2,100%,€ 323.140,€ 295.718,+9\,3%
Total,,33.677 m2,,€ 12.830.837,€ 12.502.437,+2\,6%
[/table]
[source]Source: Vastned Belgium, Annual Report 2022 & 2023[/source]
[table caption=”Rents per Province 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Province,GLA,Occupancy,Contractual Rents,Estimated Rental Value
Antwerp,10.309 m2,100%,€ 2.488.415,€ 2.287.393
Limburg,16.460 m2,100%,€ 2.589.212,€ 2.561.350
Liège (Shopping Mosan),7.858 m2,91%,€ 888.468,€ 906.728
Oost-Vlaanderen,23.635 m2,98%,€ 3.665.606,€ 3.630.550
West-Vlaanderen,9.438 m2,100%,€ 2.395.124,€ 1.369.075
Bruxelles,2.122 m2,100%,€ 249.822,€ 235.000
Total,69.822 m2,,€ 12.276.647,€ 10.990.096
[/table]
[source]Source: Qrf Annual Report, April 2024[/source]
