JLL signaleert groeikansen in Belgisch ‘life-sciences’-vastgoed

De Belgische sector van Life Sciences maakte de afgelopen jaren een opmerkelijke groei door. Hoewel het investeringsvolume in deze activaklasse nog relatief beperkt is, staat België steeds vaker op de radar van internationale vastgoedinvesteerders.

Dit blijkt uit een recent en gedetailleerd marktrapport van het Belux-researchteam van JLL, dat een nationale aanvulling vormt op het pan-Europese rapport ‘2024 EMEA Life Sciences Industry & Real Estate Outlook’. De analyse biedt inzicht in de huidige ontwikkelingen en toekomstperspectieven van deze sector in België.

De Belgische Life-Sciences-sector dankt zijn succes aan een efficiënt ecosysteem dat universiteiten, spin-offs, grote farmaceutische bedrijven en financiële steun van de overheid combineert. Grote namen zoals Pfizer, Novartis, Johnson & Johnson, Sanofi, Takeda, UCB en GSK hebben belangrijke productiefaciliteiten en R&D-activiteiten in België.

Huidige investeringen en projecten

Internationale investeerders beginnen de Belgische Life-Sciences-sector te erkennen en investeren in verschillende projecten. Het Kadans Science Partner fonds wist bijvoorbeeld de afgelopen vijf jaar twee belangrijke transacties in België af te ronden: de aankoop van Watson & Crick Hill in Mont-Saint-Guibert en het Intarsia-gebouw op het Arenberg Research Park in Leuven. Daarnaast verwierf het Amerikaanse fonds TPG vorig jaar het Bio-Accelerator-gebouw in Gent.

Gent speelt overigens een prominente rol in de Belgische Life-Sciences-sector. Het Tech Lane Ghent Science Park, een publiek-privaat partnerschap met Alinso als privépartner, draagt potentieel voor een ontwikkeling van 220.000 m2, wat een aanzienlijke uitbreiding betekent van de huidige omvang van deze cluster. Deze groei biedt aanzienlijke investeringsmogelijkheden voor de toekomst.

[table caption=”JLL: Life Sciences Real Estate Belgium – Key Data” colalign=”left|center|center|center”]
City,Stock,Prime Lab Rent (shell & core),Prime Office Rent
Gent,140.000 m2,220 EUR/m2,175 EUR/m2
Leuven,90.000 m2,230 EUR/m2,175 EUR/m2
LLN Cluster,138.000 m2,200 EUR/m2,165 EUR/m2
[/table]
[source]Source: JLL – Life Sciences Cluster report Belgium, May 2024[/source]

Regionale clusters en hun evolutie

België kent naast Gent nog verschillende andere belangrijke clusters binnen de Life Sciences. Leuven, oorspronkelijk gericht op micro-elektronica door de aanwezigheid van IMEC, heeft succesvol gediversifieerd naar biotechnologie. Het researchpark in Leuven beslaat momenteel 40.000 m2 en zal naar verwachting in 2027 uitgebreid zijn tot 115.000 m2. Het nabijgelegen Haasrode Science Park draagt ook bij aan deze groei met een oppervlakte van ongeveer 50.000 m2.

Louvain-La-Neuve en Mont-Saint-Guibert kennen een rijke wetenschappelijke geschiedenis dankzij UCLouvain. Deze cluster omvat ongeveer 138.000 m2. In het nabijgelegen Waver zal het nieuwe Quantum-Biospace-wetenschapspark ontwikkeld worden door BVI.EU, specifiek gericht op Life Sciences, wat ook extra investeringskansen biedt.

In Wallonië kende Luik een aanzienlijke groei met de voltooiing van het Légia Parc naast het Mont-Légia-ziekenhuis. Charleroi huisvest het Brussels South Charleroi Biopark, waar reeds 90 bedrijven actief zijn op een oppervlakte van 60.000 m2. Andere sites die JLL identificeerde zijn het Green Energy Park in Zellik, het resultaat van een samenwerking tussen Ghelamco, VUB en UZBrussel, het Limburg-Diepenbeek Life Science Park in Hasselt, en het nieuwe Bioscape Antwerp, een private ontwikkeling in samenwerking met de Universiteit Antwerpen en UZA.

Obstakels en kansen

Ondanks de groei zijn er enkele belemmeringen voor investeringen in grote clusters. Veel gebouwen betreffen erfpachtovereenkomsten, waardoor investeerders zich geen volledige eigenaar van het onroerend goed kunnen noemen. Dit aspect is echter minder problematisch vanwege de doorgaans lange looptijd van de huurovereenkomsten. Er bestaat een onevenwicht tussen vraag en kwalitatief aanbod, met name voor ‘multi-tenant’ laboratoria, wat aangeeft dat er nog ruimte is voor verdere investeringen en ontwikkelingen.

De netto aanvangsrendementen voor laboratoria zijn volgens JLL vergelijkbaar met die van kantoren in dezelfde regio, met een kleine discount in de meest gewilde clusters. In Q1 2024 variëren de rendementen tussen 5,50% en 5,75% in Gent, Leuven en Louvain-La-Neuve. De huurprijzen voor laboratoria variëren van 200 tot 220 EUR/m2 in de drie grote clusters, vergeleken met een prime rent van 165 tot 175 EUR/m2 voor klassieke kantoren.

Op dit moment geven grote investeringsfondsen de voorkeur aan de mature clusters, vooral die met voldoende liquiditeit, wat op dit moment niet het geval is voor Charleroi en Luik.