NL | FR
Hoome navigeert door de crisis met een focus op het juiste product
Interview met Steve Nysten en Hans Vereycken van Hoome
Al meer dan tien jaar vormen Steve Nysten en Hans Vereycken de succesvolle tandem achter Hoome. Vereycken, opgeleid als architect, maakte carrière in de bouw en projectontwikkeling. Nysten, met een diploma van handelsingenieur, heeft ervaring in de makelaardij en de zorgsector. Hun aanpak typeert zich als die van een onafhankelijke speler met een klein en wendbaar team dat uitsluitend verantwoording aflegt aan zijn klanten. Ze doen geen beroep op externe geldschieters behalve de banken, en hanteren geen complexe structuur met beleggingsfondsen voor hun investeringen. Als enige concessie sluiten ze partnerschappen met andere ontwikkelaars. Dankzij deze eenvoudige structuur kunnen ze snel inspelen op nieuwe markttrends met een neus voor nicheproducten.
250 units in aanbouw, 150 in voorbereiding
Momenteel zijn er in totaal 250 residentiële units in aanbouw, verdeeld over vijf verschillende locaties. Daarnaast start zal Hoome dit jaar nog eens 150 units opstarten. Het grootste project in aanbouw betreft het Brusselse Depot, dat 122 appartementen omvat en in samenwerking met LIFE wordt gerealiseerd. Recent werd een derde project gelanceerd in Zaventem, met 46 appartementen op de hoek van het Kerkplein. In dezelfde gemeente realiseerde Hoome eerder al 50 assistentiewoningen aan de Imbroekstraat en de bouw van 25 appartementen in de Tuinwijkstraat is gaande. Een vierde project met 21 units is in voorbereiding.
In Zemst vroeg de ontwikkelaar de vergunning aan voor 38 appartementen langs de Zenne. Ter studie ligt nog een sociaal verhuurproject met 15 units in Brussel, evenals 25 studentenkamers in Mechelen, waar vorig jaar ook al 45 studentenkamers opgeleverd werden. Daarnaast zijn er kmo-parken in aanbouw in Aarschot (18 units) en Steenokkerzeel (14 units) en worden twee andere voorbereid in Haren (25 units) en Halle (12 units).
Aanknopen met acquisities
Onze redactie ontmoet het duo voor een gesprek in de kantoren aan het vernieuwde Corentenbachplein in Mechelen, een locatie die ze inruilden voor hun oude stek in Leuven. Helemaal toeval dat ze ook enkele projecten in Mechelen hebben lopen, mag het dus niet heten, want ze ervaren er een sterke dynamiek die hen meer aantrekt dan in het intussen wat afgeborstelde Leuven.
‘Je kent als ontwikkelaar pas succes als je alle parameters zeer nauwkeurig kunt instellen. Gedurende de hele periode tijdens en na de pandemie, gekenmerkt door stijgende bouwkosten en rentestijgingen, konden we nieuwe projecten opstarten, bouwen en verkopen. ‘Dankzij deze ervaring weten we welke prijzen realistisch zijn voor de aankoop van een site, wat de actuele bouwkosten bedragen en welke verkoopprijzen we kunnen halen bij de exit’, onderstrepen de twee zaakvoerders hun ambitie om terug aan te knopen met acquisities.
Conservatieve haalbaarheidsanalyse
‘We zijn altijd een conservatieve ontwikkelaar geweest, gericht op kwaliteit en haalbaarheid’, vervolgt Hans Vereycken. ‘De afgelopen jaren waren frustrerend. We deden ons best om projecten binnen te halen, maar er was altijd wel iemand die bereid was 20% tot 30% meer te betalen dan wij op basis van onze haalbaarheidsanalyse zouden doen. In een goede cyclus met stijgende prijzen en een hoog verkoopritme kom je daarmee weg. Als je een project op de groei hebt gekocht en de markt krimpt, dan gaat het mis. We zijn de afgelopen twee jaar zonder kleerscheuren doorgekomen omdat we altijd gedisciplineerd zijn blijven inkopen.’
Steve Nysten geeft toe dat ze ook een beetje geluk gehad hebben: ‘In het verleden ontwikkelden we vooral voor investeerders, terwijl onze lopende projecten net gericht zijn op eigenaar-bewoners. Dat blijkt nu juist het segment te zijn dat de afgelopen zes maanden het beste heeft gepresteerd. De beleggers waren immers totaal uit de markt. ‘
Productgedreven aanpak
Hoome krijgt momenteel veel projecten met vergunning aangeboden en dat is een teken aan de wand. Vaak gaat het om middelmatige, aan de verkeerde prijs aangekochte producten, waarvoor er zich geen kopers meer melden.
‘Met dat soort projecten kunnen we niets aanvangen’, benadrukt Nysten. ‘Niet elk project hoeft op een toplocatie te liggen, maar je moet wel het juiste product aan de juiste koper kunnen koppelen. Zomaar zonder plan beginnen bouwen en hopen dat het goed gaat, zullen we nooit doen. We werken productgericht: we weten goed voor wie we bouwen.’
‘Eén van onze projecten ligt wat minder centraal in Ruisbroek’, vult Vereycken aan. ‘Daar moeten we extra inspanningen leveren om de verkoop op gang te houden. Een jaar na de oplevering raakte de helft verkocht. Problematisch valt dit dus zeker niet te noemen. Het is gelukkig een luxe dat we het probleem konden oplossen door harder te werken en meer tijd te steken in de verkoop. Daardoor legden we wel minder de focus op acquisities. Er waren gewoon te veel afleidingen die onze aandacht vergden.’
Kwestie van trots
Bij de lancering richtte Hoome zich op onder meer studentenkamers, assistentiewoningen en sociale huisvesting. ‘We houden van niches en het is de kunst de opportuniteiten te zien’, legt Vereycken uit. ‘Onze sector heeft echter een nare eigenschap: zodra je met een niche succes boekt, komen de copycats. Een project wordt uitgekleed en tot in den treure herhaald, tot de ontwikkelaars tegen de muren lopen. Ik noem dat pure hebzucht.’
Hetzelfde gebeurt volgens Nysten nu met de kmo-parken: ‘Het lijkt wel alsof elke residentiële ontwikkelaar tegenwoordig ook bedrijvenparken bouwt. De prijzen gaan door het dak en het verkoopritme stokt. Dat geeft voor ons het signaal dat wij moeten opletten. Het is ook een kwestie van trots: als een klant niet langer tevreden is over ons product, dan stopt het verhaal. Een project houdt meer in dan een verzameling bakstenen. De verkoop van ons Brusselse project Depot, in het verlengde van de bij de Vlamingen erg geliefde Dansaertwijk, verloopt bijvoorbeeld erg goed, omdat we het hebben geconcipieerd als een comfortabel en duurzaam woonproject voor eigen bewoning. We zorgen voor gebruiksgemak, houden rekening met thuiswerk en voorzien elke unit van een ruim terras. Daardoor blijkt Depot volop in trek bij Vlaamse Brusselaars, die ons project zien als een unieke kans. Zo hadden we het exact voor ogen. Dezelfde insteek hanteren we met het nieuwe project in Zemst. In deze gemeente liggen bijna geen appartementen, tenzij duplexflats langs de steenweg. Ons project ligt aan het water in een parkomgeving. We horen van de lokale inwoners dat ze echt op dit soort projecten zaten te wachten.’
‘Ik denk dat veel ontwikkelaars de afgelopen cyclus vergeten dat de klanten het bedrijf draaiende houden’, vervolgt Vereycken. ‘Nochtans moeten zij de sprong wagen en hun vertrouwen schenken aan een bedrijf dat ze vaak totaal niet kennen. Promotoren die dat vergaten, zitten nu met de handen in het haar. Ze stevenen niet noodzakelijk op een faillissement af, maar hun cash blijft in de lopende projecten zitten, waardoor er geen middelen overblijven om nieuwe te starten. Heel wat dossiers raken gewoon niet opgestart. Ook daardoor is het aanbod momenteel kleiner, wat dan weer de verkoop van de bestaande projecten wat meer ondersteunt. Ik denk dat de sector probeert om zo door de crisis te geraken. We merken sinds begin dit jaar een positievere sfeer, maar de euforie is natuurlijk nog niet zo groot als twee jaar geleden.’
Wispelturige overheid
‘Je mag niet onderschatten in welke gigantische rollercoaster de ontwikkelaars de afgelopen jaren zaten’, benadrukt Nysten. ‘Tijdens corona was alles bevroren. Meteen na de pandemie beleefde de markt een gigantische hype. Nadien ontstond er ongelooflijke chaos met de inflatie, hoge bouwkosten, problemen met de aannemers en gebrekkige toelevering. Toen begonnen de rentetarieven te stijgen en vertraagde de verkoop.’
‘Door de afschaffing van de maatregel van 6% btw voor sloop en wederopbouw ging in sommige deelmarkten vorig jaar het licht helemaal uit’, besluit Hans Vereycken. ‘Dat de tijdelijke maatregel voor het hele grondgebied zou uitdoven, hadden we wel verwacht. Maar dat de overheid de maatregel ook in de 32 centrumsteden zou schrappen, zag niemand aankomen. Alle projecten gingen terug naar de tekentafel en blokverkopen leken voorbij. Nu is de 6%-maatregel terug voor de professionele markt en we verwachten dat dit de build-to-rent een boost zal geven. Dus trekken we opnieuw naar de tekentafel. De overheid toont zich allesbehalve een betrouwbare partner. Projecten doorlopen gemiddeld vier à vijf jaar. Als je ziet wat er de afgelopen jaren allemaal gebeurd is, moet je businessplan dus wel goed kloppen om succesvol te zijn.’
