NL | FR
Wereldhave Belgium is klaar voor nieuwe acquisities
Interview met Commercieel Directeur Antoine Favresse
Sinds de beursnotering in 1998 heeft Wereldhave Belgium een uitzondering gekregen op het verbod om meer dan 20% van de activa in één vastgoedcomplex te investeren. Het gewicht van het Luikse winkelcentrum Belle-Île zit sinds eind 2022 onder die drempel (18,6% per eind december 2023). Bijgevolg is er nu geen derogatie meer nodig en werd de beperking van de schuldgraad tot 33% opgeheven.
Hoewel Wereldhave Belgium nu over de nodige ruimte beschikt om te investeren, blijft de directie voorzichtig, beklemtoont Commercieel Directeur Antoine Favresse in een gesprek met onze redactie. De laatste aankopen dateren wel alweer van eind 2018 en het bedrijf wil graag opnieuw aanknopen met externe groei. Wellicht leent het perifere winkelvastgoed zich daar het beste toe.
Wereldhave Belgium bezit momenteel drie retailparken in Doornik (10.300 m2), Brugge Sint-Kruis (20.343 m2) en Turnhout (19.804 m2), met een gezamenlijke investeringswaarde van ongeveer 95,6 MEUR. ‘Dat is eigenlijk te weinig om onze kennis op het gebied van property management en commercialisering optimaal te benutten’, verduidelijkt Favresse.
Focus op retailparken
Op de radar staan grote geïntegreerde sites met een supermarkt en een goede mix van huurders, waar de GVV met haar commerciële ervaring het verschil kan maken. ‘We ambiëren om onze out-of-townportefeuille op termijn te verdubbelen en het zou mooi zijn als we dit jaar al een aankoop kunnen realiseren. Er zitten nog geen concrete zaken in de pijplijn, maar we namen wel al een aantal dossiers onder de loep. Momenteel kijken de kopers en verkopers nog naar elkaar en de prijzen zijn nog niet helemaal aangepast aan de realiteit.’
Investeren in winkelcentra?
Wereldhave Belgium speurt ook naar winkelcentra, maar de Commercieel Directeur geeft aan dat er momenteel niets op de markt is en dat een dergelijke investering wellicht ook niet past in het huidige economische klimaat. ’We zouden bijvoorbeeld wel een participatie kunnen nemen in een bestaand winkelcentrum en het beheer voor onze rekening kunnen nemen.’
Operationeel topjaar
Wereldhave Belgium kan terugkijken op een sterk operationeel jaar. Tijdens de pandemie moest het bedrijf enkele huurkortingen toestaan en ging de bezettingsgraad een beetje omlaag, maar intussen zit de GVV weer op niveau. In 2023 steeg het aantal bezoekers met 6,73% op jaarbasis en zit het weer ruim 2% boven het pre-covidjaar 2019, wat ook beter is dan de algemene marktcijfers (BLSC). De leegstand in de retailportefeuille zit op nauwelijks 2,9%. Dat is een beetje hoger dan eind vorig jaar, maar is niet ongebruikelijk is in het eerste kwartaal van het jaar na het vertrek van de eindejaars pop-up’s.
Het commerciële team onder leiding van Antoine Favresse heeft ook niet stilgezeten. Er werden in 2023 niet minder dan 75 transacties afgesloten (nieuwe contracten en huurhernieuwingen) die aan een 13% hoger niveau dan de geschatte markthuur afgerond werden. Tijdens het eerste kwartaal van 2024 werden 13 huurcontracten en huurhernieuwingen afgesloten, gemiddeld 26% boven de markthuur en 2% boven de vorige huur.
‘Een hele reeks nieuwe aantrekkelijke retailers is het aanbod komen versterken, zoals Basic Fit met een nieuw vlaggenschip in Les Bastions’, zegt Favresse. ‘De resultaten overtreffen de verwachtingen. We zijn ook verheugd over de evolutie van Shopping 1 in Genk, waar de bezettingsgraad voor het eerst sinds de opening van de uitbreiding in 2012 boven de 90% zit. C&A heeft het Stadsplein verlaten en versterkt het modeaanbod in Shopping 1. In al onze winkelcentra presteren de meeste van onze huurders goed en bijna alle branches halen betere omzetcijfers dan in 2019.’
‘We passen de commerciële mix continu aan volgens de behoeften van de klanten. Onze winkelcentra zijn gericht op dagelijkse boodschappen en een belangrijke rol is weggelegd voor de supermarkten’, vervolgt hij. ‘Daar willen we op inspelen door bijvoorbeeld ook een slagerij, bakker, bloemist en traiteur toe te voegen. Dat blijkt echter geen gemakkelijke opgave, want je moet lokale ondernemers aanspreken.’
Lokale en globale aanpak
De winkelcentra van Wereldhave Belgium evolueren steeds meer naar Full Service Centers, hoewel dit een werk van lange adem inhoudt omdat er niet zomaar oppervlakte kan worden toegevoegd voor nieuwe functies. De winkelcentra zijn immers steeds quasi volledig verhuurd. Een belangrijke rol is hier weggelegd voor de hubs van ‘The Point’, die een brede waaier aan diensten bieden, gaande van een pakjesservice tot droogkuis.
De hele marketingstrategie bestaat trouwens uit een mix tussen een lokale en globale aanpak. ‘Over de vijf centra heen voeren we dezelfde campagnes uit met een lokale touch’, licht Favresse toe. ‘We gaan na welke beleving de klanten zoeken en hoe we hen het best kunnen bereiken. Dat doen we onder meer via YouTube en andere digitale kanalen. Campagnes om de merkbekendheid te verhogen zijn prioritair – die zorgden ervoor dat we tijdens de pandemie in het vizier van de klanten bleven. Ook rebranding en imago blijven belangrijk. Inmiddels kreeg bijna elk winkelcentrum en retailpark een nieuw eigen logo. Met filmpjes tonen we wat we in huis hebben aan diensten, maar ook wat we allemaal ondernemen inzake duurzaamheid en ecologie. Dat krijgt een vervolg met de ‘Eco Days’: een sensibiliseringscampagne rond duurzaam leven.’
Continu investeren
Inzake duurzaamheid steekt het bedrijf zelf ook een tandje bij. Vorig jaar behaalden alle shoppingcenters minstens een BREEAM Very Good-certificering. Samen met een extern bedrijf bekijkt de directie verdere acties om tegen 2030 de doelstelling van Parijs te halen. Er werden al enkele initiatieven genomen op het gebied van energiebesparing, waaronder het verlagen van de temperatuur van 21 naar 18 graden en het aanpassen van de momenten van verlichting. Deze eenvoudige ingrepen hebben een grote impact zonder dat de shoppers aan comfort inboeten.
Verder verbetert Wereldhave Belgium ook continu de kwaliteit van de assets. In 2022 ging 23 MEUR naar investeringen, onder meer in de renovatie van de voorgevel en nieuwe toegangen voor Ring Shopping in Kortrijk. Er werd ook een terras gecreëerd voor de horeca en om evenementen in de openlucht te organiseren. De eerste feedback van huurders en bezoekers luidt alvast positief.
Het retailpark in Brugge krijgt een rebranding tot ‘De Mael’. Het zal in drie fases klaargemaakt worden voor een nieuwe levenscyclus. De eerste fase omvat de herontwikkeling van het voormalige Ixina-gebouw van 1.500 m2, met de succesvolle opening van Medi-Market, Pearle en Hema. Een unit van ongeveer 600 m2 met een prachtig terras blijft beschikbaar op de eerste verdieping van het gebouw. Wereldhave is daarvoor actief op zoek naar lokale spelers in de horeca of dienstensector om de activa verder te diversifiëren. In de tweede fase ondergaat het gebouw van Carrefour een renovatie en op termijn verrijzen er in een derde fase, waarvoor nog geen vergunning is verkregen, ook nieuwe appartementen.
En wat met de langverwachte uitbreiding van Belle-Île? Antoine Favresse geeft aan dat de portefeuille nu eerst moet groeien vooraleer die plannen opnieuw op tafel komen. ‘Als we de uitbreiding nu doorzetten, zal het gewicht van het Luikse winkelcentrum opnieuw te groot worden. Om diezelfde reden zit er ook geen haast achter om de kantoorportefeuille te verkopen.’