NL | FR
REAL maakt het verschil met hoogwaardige projecten op toplocaties
Interview met oprichters Louis De Clercq en Glenn Van Ooteghem
Medio 2019 zat onze redactie al eens samen met Louis De Clercq en Glenn Van Ooteghem, de twee oprichters van REAL. Na de start in 2017 besloten ze vijf jaar geleden om de activiteiten te verleggen van consultancy naar projectontwikkeling. Aan de basis lag de bouw van een grootschalig bedrijvenpark in Destelbergen, dat inmiddels volledig gecommercialiseerd is. Vanaf het begin focuste het duo op toplocaties voor de ontwikkeling van bedrijfsvastgoed en residentiële luxeprojecten.
‘Die aanpak is de juiste gebleken’, zegt het duo in koor tijdens een vervolggesprek met Expertise. ‘Wat de locaties betreft, doen we geen concessies. Voor onze semi-industriële projecten zijn we tot op heden uitsluitend van start gegaan op strategische liggingen. Het gaat om zones waar weinig tot geen kwalitatief aanbod was en/of locaties vlak bij op- en afritten van snelwegen. De vraag naar onze projecten was zeer groot, waardoor we vandaag geen aanbod meer hebben in de lopende projecten. Het is nu vooral een kwestie om opnieuw een pijplijn met nieuwe initiatieven op te bouwen.’
Zoektocht naar nieuwe projecten
‘Doordat we consequent onze strategie gevolgd hebben, zitten we vandaag, in tegenstelling tot sommige andere projectontwikkelaars, vooral in koopmodus’, benadrukt Van Ooteghem. ‘Dankzij de vele verkopen van de afgelopen twee tot drie jaar en de geplande opleveringen beschikken we over een gezonde financiële slagkracht.’
‘Bovendien hebben we een ‘inner circle’ van ondernemers die ons van bij de start ondersteund hebben en die ons financieel in staat hebben gesteld om ons bedrijf en de projecten vorm te geven’, vult Louis De Clercq aan. ‘Die samenwerkingen lopen dan ook gewoon door: de personen die er van in het begin bij waren, zijn er vandaag nog steeds. De focus blijft liggen op kmo-parken en build-to-suits op toplocaties, in combinatie met high-end residentiële projecten. We ambiëren ook om onze aanpak toe te passen in andere segmenten, zoals winkelvastgoed en studentenhuisvesting. Ongeveer 70% van onze projecten concentreert zich momenteel in de semi-industrie.’
‘We beschikken niet over een historisch opgebouwd familiaal patrimonium met een ruim gevulde pijplijn aan grondvoorraden’, vervolgt De Clercq. ‘We zijn destijds gestart zonder financiering en projecten. Dat vormde op zijn minst een uitdaging. De consequentie van onze gekozen strategie is ook dat onze projecten, gezien hun ligging, vaak ‘in the picture’ staan en veel externe partijen aanbelangen, zoals buurtbewoners, overheden en andere organisaties. Voor dergelijke locaties zijn vertragingen in het vergunningsproces dan ook niet ongewoon.’
‘Door hard te werken met de juiste expertise behaalden we op dat vlak al gunstige resultaten. Op termijn streven we er ook naar om nieuwe modellen en structuren op te zetten voor het ontwikkelen én exploiteren van vastgoed’, vervolledigt Van Ooteghem.
Startproject in Destelbergen uitverkocht
Het project waarmee het allemaal begon voor REAL betreft de bedrijvensite van 4,8 hectare in Destelbergen, dat de onderneming realiseert in een partnerschap met ondernemers Wim Heylen en Ann De Krock, via de vennootschap WA REAL, in samenwerking met Stadsbader (Dominique Valcke). Het project omvat een totale oppervlakte van 38.000 m2 BVO, waarop naast de 21 reeds gerealiseerde kmo-units ook diverse op maat gemaakte gebouwen verrijzen, zoals eerder al voor het Wit-Gele Kruis Oost-Vlaanderen.
Momenteel werkt REAL er aan de inrichting van het gebouw voor de Liberale Mutualiteit, dat een magazijn van 1200 m2 omvat (met mezzanine van 600 m2), evenals een showroom (1000 m2) en kantoren (1000 m2). Dit deelproject alleen vertegenwoordigt een totale ontwikkelingswaarde van ongeveer 8,7 MEUR. Ook de bouw van de logistieke zetel voor het Gentse evenementenbedrijf Eland is er aan de gang.
Service van a tot z
‘Het is een opsteker dat zowel kmo’s, ondernemers als grotere organisaties ons het vertrouwen schenken om hen volledig te ontzorgen op het vlak van huisvesting. Ons verhaal eindigt niet bij de casco oplevering’, verduidelijkt De Clercq. ‘Alles in Destelbergen is al enige tijd uitverkocht, maar we hebben nog anderhalf jaar uitvoerend werk voor de boeg. We danken de geslaagde realisaties aan het feit dat we alles zeer nauwgezet opvolgen, wat onze klanten een groot gevoel van comfort en vertrouwen geeft.’
De grond in Destelbergen werd destijds van Matexi gekocht voor 135 EUR/m2. De markt reageerde destijds verbaasd op deze hoge prijs, maar vandaag kunnen we besluiten dat REAL de opportuniteit goed had ingeschat.
‘De strategie was van bij aanvang duidelijk. We hadden toen al een hoogwaardig project voor ogen en geen doorsnee kmo-park’, verduidelijkt De Clercq. ‘We hebben gezocht naar de juiste vragen in de markt om op maat te kunnen bouwen en af te werken, om vervolgens in samenwerking met Stadsbader een referentieproject af te leveren. Elk gebouw heeft een andere architect, maar de site is toch mooi in harmonie.’
Complementair duo
Wat ook een sleutel tot succes bleek, is niet alleen de vriendschap tussen beide zaakvoerders, maar ook hun complementaire achtergrond en specialismen. Glenn Van Ooteghem is architect van opleiding. Hij werkte meerdere jaren bij het gerenommeerde kantoor Foster & Partners in Londen, waar hij betrokken was bij het ontwerp van de Apple Store. Daarna keerde hij terug naar België als projectmanager bij Lidl, waar hij onder meer de bouw van het nieuwe distributiecentrum in Marche-en-Famenne begeleidde. Louis De Clercq was jarenlang operationeel en op directieniveau actief bij vastgoedadviseur Ceusters, waar hij onder meer de Oost- en West-Vlaamse afdelingen vanuit het niets op de kaart zette.
Unieke residentiële projecten
Begin maart berichtte Expertise al dat er in Sint-Martens-Latem een recordverkoop van 25 MEUR had plaatsgevonden: REAL had er de Vlasfabriek herontwikkeld tot een exclusieve woning van ongeveer 2000 m2 met een privatieve Leieoever van meer dan 350 meter voor de bekende ondernemer Jan Helskens (The Cookware Company).
Ook in het residentiële vastgoed kiest REAL dus nadrukkelijk voor toplocaties.
Dat blijkt ook een goede keuze in de huidige marktomstandigheden, waarin de vraag afneemt en de bouwkosten stijgen. Ook zijn de kredietmogelijkheden voor de bredere middenklasse niet meer zo toegankelijk als voorheen. De zorgvuldig gekozen locaties en de vastbeslotenheid om ook op het gerealiseerde product geen concessies te doen, zorgen ervoor dat REAL bij een doelgroep van kopers terechtkomt die vaak minder afhangen van financiering. Hierdoor bevindt het bedrijf zich in een veiligere en stabielere kopersmarkt.
Een tweede mooi voorbeeld van het soort projecten dat REAL op de residentiële markt voor ogen heeft, betreft de reconversie van het voormalige Finse consulaat aan de Gouvernementstraat, tegenover het oude Provinciehuis, midden in het centrum van Gent. Onder de naam Rymhuis komen er vier omvangrijke villa-appartementen met woonvolumes tot 284 m2 en royale terrassen tot 75 m2. De gelijkvloerse unit beschikt over een privétuin van 300 m2 en een 13de-eeuwse kelder. De prijzen starten vanaf 7000 EUR/m2 en twee units zijn inmiddels verkocht.
Nieuwe kmo-parken en groot woonproject in voorbereiding
Naast de zoektocht naar nieuwe projecten begon REAL al aan enkele nieuwe initiatieven en worden nog een aantal lopende projecten afgewerkt. Op de industriezone De Prijkels in Deinze wordt momenteel de laatste hand gelegd aan de nieuwe hoofdzetel van het transportbedrijf Groep Vanderstraeten uit Nazareth. Er komt een bedrijfshal van 7000 m2 in combinatie met een werkplaats van 1000 m2 en 500 m2 kantoren.
Rond Gent is nog een nieuw kmo-project in voorbereiding. Alle units zijn inmiddels gereserveerd en de werken zullen in de zomer van 2024 beginnen. Daarnaast heeft REAL ook een (industriële) grondpositie van ongeveer 18.000 m2 op de grens tussen Oost- en West-Vlaanderen, waarvoor een masterplan wordt opgesteld.
Tot slot heeft REAL een terrein van 17.000 m2 onder controle in de regio Antwerpen, op een toplocatie dicht bij een treinstation. Er is ruimte voor ongeveer honderd kwalitatieve woningen en 80% van het terrein zal groen blijven.
‘We gaan door op de ingeslagen weg’, besluiten de twee ondernemers. ‘Dat werkt het best met een kleine structuur. Groei om de groei interesseert ons niet. We willen vooral kwalitatief hoogstaande producten blijven aanbieden die boven de middenmoot uitsteken.’