NL | FR
Peeters (JLL): ‘Ontwikkelaars houden op de huurmarkt de touwtjes strak in handen’
Interview met Steven Peeters, Head of Office Agency Flanders bij JLL
In een opgemerkt artikel van twee jaar geleden voorspelde Steven Peeters, Head of Office Agency Flanders bij JLL, dat de huurprijzen in de regionale kantoorsteden in Vlaanderen richting 200 EUR/m2 zouden stijgen. De tophuurprijs stond toen nog op 165 EUR/m2 . Hij baseerde zijn voorspelling op de onvermijdelijke stijging van de bouwkosten en de implementatie van nieuwe technieken die moderne ESG-kantoorprojecten met zich meebrengen. Inmiddels is het zover: de eerste voorverhuringen aan 200 EUR/m2 en zelfs iets meer zijn een feit.
In zijn recentste marktrapport houdt JLL de prime rent voorlopig nog op 195 EUR/m2, hoewel er inmiddels dus wel al voorverhuringen getekend zijn aan 210 EUR/m2, onder meer voor het project Malt van Codic en PSR in Mechelen.
Indexering van voorverhuringen
‘Ons researchteam hanteert een definitie voor de prime rent waarbij een huurprijs pas als maatstaf genomen wordt in het jaar van ingebruikname van de kantoren’, verduidelijkt Steven Peeters in een vervolggesprek met onze redactie. ‘Deze benadering wordt mede ingegeven door de recente trend om de huurprijzen die worden onderhandeld in voorverhuringen ook te indexeren. We zien dat deze praktijk steeds vaker wordt toegepast omdat investeerders en ontwikkelaars zich daarmee kunnen indekken tegen het huidige niveau van inflatie, stijgende rentes en toenemende bouwkosten. Met vaste huurprijzen bij pre-lettings blijkt dat moeilijker. Kandidaat-huurders staan bij onderhandelingen voor de keuze om een hogere vaste huurprijs te accepteren of een zeker risico te nemen door een geïndexeerde voorverhuring te aanvaarden.’
‘Dat huurders deze manier van werken accepteren, vloeit vooral voort uit de schaarste aan kwalitatieve kantoorruimte. De strijd om de beste kantoren is volop gaande’, legt Peeters uit. ‘Dat geldt voor alle markten in Vlaanderen, maar is bijvoorbeeld wel meer uitgesproken in Antwerpen dan in Gent. Het aanbod van Grade A in Antwerpen bedraagt momenteel nauwelijks enkele procenten. Projectontwikkelaars hebben op de huurmarkt dus de touwtjes strak in handen.’
Magere projectpijplijn
Voor de vijf grootste kantoorsteden in Vlaanderen — Antwerpen, Gent, Mechelen, Leuven en Hasselt — schat JLL de pijplijn van nieuwe projecten tegen 2026 op slechts 167.000 m2, waarvan 85.000 m2 nog beschikbaar is voor verhuur. In Antwerpen beperkt de pijplijn zich tot 67.000 m2, waarvan 29.000 m2 speculatief.
Dat is opmerkelijk weinig, vergeleken met de jaarlijkse gemiddelde opname in Vlaanderen, die rond de 200.000 m2 ligt, waarvan ongeveer de helft in Antwerpen. In de bestaande gebouwen is het aanbod eveneens uiterst beperkt, met een leegstand van slechts 4,4%. Tussen de verschillende steden varieert de leegstand van 3,1% in Hasselt tot 4,6% in Antwerpen.
Voor bedrijven die willen verhuizen, bestaat er in Antwerpen wel een nieuwe kans met het project van IRET Development bij het station van Berchem, waar door het terugtrekken van Deloitte 16.000 m2 topkantoren beschikbaar gekomen zijn. ‘Verder is het vooral zaak om de puzzelstukjes te leggen’, vervolgt Peeters. ‘De regionale steden vormen een vervangingsmarkt met voornamelijk interne verschuivingen. Nog heel wat bedrijven zitten in verouderde gebouwen en zullen vroeg of laat een verhuis overwegen. Voorlopig hebben ze echter niet veel keuze. Sommige bedrijven in kwalitatief hoogstaande gebouwen kampen door het thuiswerk wel wat met kantoren op overschot. Zij tonen zich intussen bereid om oppervlakte onder te verhuren, zeker als dat kan aan huurprijzen die hoger liggen dan hun eigen geïndexeerde huurprijs.’
Oude gebouwen blijven goed verhuurd
JLL heeft recent een studie uitgevoerd waaruit blijkt dat geen enkel gebouw in Antwerpen een bezettingsgraad heeft die lager is dan 65%. ‘Ook sterk verouderde gebouwen blijken vaak nog goed verhuurd’, legt Peeters uit. ‘Voor de eigenaars genereren deze gebouwen een belangrijke cashflow, zonder al te veel investeringen. Vroeg of laat zal de verduurzaming van de bestaande kantoren zich echter moeten doorzetten. De bereidheid onder promotoren om gebouwen te strippen en te renoveren is aanwezig. Maar omdat de bestaande gebouwen nog steeds hoge huurinkomsten genereren, zijn de verwachtingen omtrent de verkoopprijzen bij de kandidaat-verkopers momenteel nog te hoog. De schatters staan voor een moeilijke oefening om de marktwaarde te bepalen, waarbij rekening gehouden moet worden met de toekomstige investeringen met het oog op het verduurzamen van de gebouwen.’
De kloof tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt wordt volgens JLL alleen maar groter. Diverse projecten kregen uitstel of liepen vertraging op bij het verkrijgen van een vergunning. Bij het project van Alides en Cores in Berchem zal het bijvoorbeeld waarschijnlijk nog wachten zijn tot 2028.
Gent hinkt een beetje achterop
Het is volgens Peeters heel moeilijk om bedrijven nu al te motiveren om te tekenen voor een project dat pas binnen twee tot drie jaar op de markt zal komen. ‘Gezien de huidige macro-economische omstandigheden willen bedrijfsleiders zien en voelen wat ze gaan huren. Het is dus aan de promotoren om te beginnen met bouwen. Niet elk product is even goed en ondanks de schaarste moet het project nog steeds voldoen aan alle parameters.’
Gent blijft voorlopig wat achter op de trend in de andere steden. De tophuur stagneerde er op 175 EUR/m2, hoewel de Arteveldestad de afgelopen jaren doorgaans steeds de hoogste huren liet noteren. ‘Er vond in Gent al een belangrijke verhuisoperatie plaats door de golf aan nieuwe projecten van enkele jaren geleden. Bovendien wordt de markt daar ook gedreven door spin-offs en bedrijven in de life sciences, die in de huidige economische context een meer voorzichtige houding aannemen’, voegt Peeters toe. ‘In Antwerpen zorgen recente projecten – zoals Copernicus van Ghelamco, Greenhouse Collection van Intervest en het Century Center van Baltisse – voor een opstoot in de take-up en de nieuwe tophuurprijzen. Hetzelfde geldt voor Mechelen, met de nieuwe projecten in de stationsbuurt.’
Institutionalisering terug naar af
In de afgelopen jaren is er stevig ingezet op het profileren van de Vlaamse kantorenmarkten bij grote institutionele beleggers uit het buitenland. Dit leidde tot belangrijke transacties met internationale partijen – denk maar aan Blue Colibri Capital, Kadans Science Partners, La Française, Union Investment en Serris REIM – evenals Belgische institutionele beleggers als AG Insurance (Post X), Belfius (MG Business Center) en Ethias (Nova One).
Door de uitdagende investeringsmarkt zijn de internationalisering en institutionalisering echter grotendeels terug naar af. De grootste transacties van het afgelopen jaar werden allemaal gerealiseerd met privébeleggers, zoals Reactr (Blue Towers), Katoen Natie (Eiermarkt Building) en Royal Properties (Mechelen Station). Steven Peeters gelooft echter in de terugkeer van de institutionele beleggers zodra de markt weer aantrekt, al zullen er waarschijnlijk opnieuw inspanningen nodig zijn om hen te overtuigen om voor core-producten verder te kijken dan Brussel. Wat hierbij alvast zal helpen, is de beschikbaarheid van aantrekkelijke producten op de regionale markten die kunnen uitpakken met prestigieuze eindgebruikers en tot dusver ongeziene huurprijzen.
