Brusselse kantorenmarkt worstelt met nieuwe realiteit

Het gewestelijk planbureau van Brussel noemt de hoge leegstand in het Noordkwartier en de Louizawijk zorgwekkend. Er worden eveneens vraagtekens gezet bij de toekomstige bezetting van de omvangrijke pijplijn met nieuwe projecten.

Eind 2022 bedroeg de kantoorvoorraad in Brussel volgens het laatste ‘Observatoire’ (Overzicht van het kantorenpark) 12,48 miljoen m2. Dit gedetailleerde referentiewerk, dat het gewestelijke planningsbureau Perspective.brussels nu voor de veertigste keer publiceerde, toont aan dat de voorraad met 213.000 m2 afnam sinds de laatste analyse twee jaar geleden. De stock zit daarmee op het laagste niveau in de afgelopen vijftien jaar, hoofdzakelijk als gevolg van reconversies, grondige renovaties en wederopbouwprojecten. Tegelijkertijd steeg de leegstand tot meer dan een miljoen m2, oftewel 8,7%.

Volgens het Observatoire vloeien de verschuivingen op de kantorenmarkt voort uit de pandemie, die een reorganisatie veroorzaakte van de manier van werken en verhuizingen met zich meebracht naar locaties buiten het gewest. Niettemin slonk de kantoorvoorraad niet overal. Deze breidde bijvoorbeeld wel nog uit op strategische kantoorlocaties zoals de Europese wijk en de Vijfhoek. Een deel van de kantoorruimte is ook slechts tijdelijk uit het bestand verwijderd vanwege zware renovaties of wederopbouw. De bouw van kantoren op voorheen onbebouwde percelen komt steeds minder vaak voor. Een van de grootste oppervlaktes die uit het overzicht gehaald werden, betreft de 78.000 m2 kantoren in het CCN in de Noordwijk, die AGRE en Atenor gaan herontwikkelen.

Toenemende leegstand en reconversies

De Observatoire noteert tevens dat de kloof tussen de leegstandspercentages in het CBD en de rest van het gewest kleiner lijkt te worden. Dit komt doordat in de gedecentraliseerde wijken de reconversie snel vordert, terwijl in de centrale kantoorwijken een toename van de leegstand wordt genoteerd. De reconversies gaan inderdaad gestaag door, wat resulteerde in een recordaantal van bijna 300.000 m2 in de jaren 2021 en 2022, goed voor 15% van alle reconversies die sinds 1997 geregistreerd werden. Van deze oppervlakte van bijna 2 miljoen m2 werd ongeveer 70% omgezet in woningen.

Vooral de stijging van de leegstand in de Noordwijk, van 3,8% in 2016 naar 9,2% nu, is volgens de auteurs zorgwekkend, mede omdat het aanbod ook recente gebouwen omvat. In de Louizawijk is de leegstand gestegen tot 13,5%, en het betreft de enige wijk van het CBD, die sinds 2018 in de top drie staat van wijken met de hoogste leegstandspercentages. Volgens de studie is dit tevens gekoppeld aan de veroudering van het kantoorbestand.

Wat met de pijplijn nieuwe projecten?

Er wordt tevens geopperd of en hoe de uitgebreide pijplijn aan kantoorruimte, momenteel goed voor meer dan 600.000 m2 aan vergunde projecten, effectief zal worden bezet, gezien de toenemende leegstand en de beperkte instroom van nieuwe bedrijven in Brussel. Dit zou kunnen betekenen dat de minder moderne gebouwen verlaten zullen worden. De auteurs vragen zich ook af of alle vergunningen daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden, gezien de huidige context niet geheel gunstig lijkt.

De Observatoire concludeert dat de kantoormarkt zich langzaam aanpast aan de nieuwe manier van werken, waarbij thuiswerken vaker voorkomt en het kantoor een plek vormt voor creativiteit, innovatie en teamgeest. Het vergt echter tijd om de infrastructuur en de kantoorruimte aan te passen aan de nieuwe realiteit.