NL | FR
Residentieel vastgoed klimt op in de Expertise Top 100
Aantal investeerders: 42
Single class (100%): 3
Pure players (>60%): 8
In totaal controleren de 100 grootste beleggers voor 9,3 miljard EUR aan residentieel vastgoed, wat ongeveer 200 MEUR meer is dan vorig jaar. Daarmee vertegenwoordigt het intussen een aandeel van 15%: één procent meer dan in 2023. Het vormt ook de derde populairste activaklasse na kantoren (41%) en retail (23%).
Het residentiële volume is verdeeld over zorgvastgoed (56%), ‘multifamily’ of woningen voor de verhuurmarkt (29%) en studentenhuisvesting (15%). Het gewicht van het zorgvastgoed omvat het meest geïnstitutionaliseerde deel van de markt en dat is te danken aan een handvol gespecialiseerde beleggers die de markt domineren.
De toenemende populariteit van het woonvastgoed komt vooral tot uiting in het totale universum van investeerders. In totaal volgt onze redactie immers 269 portefeuilles, en heel wat specialisten in residentieel vastgoed zijn voorlopig nog te beperkt in omvang om in de Expertise Top 100 te figureren, waarvoor een portefeuille van minimaal 193 MEUR nodig is. Het samenstellen van een omvangrijk patrimonium met woonvastgoed, zeker voor multifamily, vormt een langdurig proces, omdat de volumes per residentiële blokverkoop eerder bescheiden zijn.
In totaal volgt onze redactie voor de analyse van de Top 100 niet minder dan 159 portefeuilles, die minstens een deel in residentieel vastgoed geïnvesteerd hebben en die samen 11,2 miljard EUR controleren, oftewel 14% van het totale volume. Een portefeuille is daarmee gemiddeld 70 MEUR groot, wat natuurlijk wel uiteenloopt van enkele miljoenen euro’s tot de miljardenportefeuilles van Cofinimmo en Aedifica. Van het volume van 11,2 miljard EUR zit 83% in de Top 100, verdeeld over 42 portefeuilles.
[table caption=”Top 10 Residential (Housing, Care & Student Housing) ” colalign=”left|left|center|center|center “]
Rank,Company,Origin,Business,Value
1.,Cofinimmo,BE ,REIT,€ 1.748.413.633
2.,Aedifica,BE ,REIT,€ 1.243.143.588
3.,Care Property Invest,BE ,REIT,€ 805.000.000
4.,Xior Student Housing,BE ,REIT,€ 741.557.786
5.,Upgrade Estate Group,BE ,Asset management,€ 584.154.025
6.,AG Real Estate,BE ,Insurance,€ 569.000.000
7.,Home Invest Belgium,BE ,REIT,€ 564.580.000
8.,Ethias,BE ,Insurance,n/a
9.,Inclusio,BE ,REIT,€ 249.234.131
10.,Revive,BE,Asset management,€ 208.200.000
[/table]
[source]Source: Expertise Top 100, edition 2024.[/source]
Vertraging op de investeringsmarkt
De groei van het residentiële vastgoed in de Top 100 verloopt dus eerder traag, hoewel heel wat beleggers aangeven er actief naar te zoeken. Het aanbod is echter eerder beperkt en voor blokverkopen moeten de investeerders concurreren met de stukverkoop, die voor veel ontwikkelaars nog altijd aantrekkelijker blijkt.
Op de investeringsmarkt in 2023 kwam ruim een vijfde van het volume voort uit professionele investeringen in residentieel vastgoed, waarmee het de derde populairste activaklasse was na retail (33%) en kantoren (26%).
Dat stemt overeen met 588 MEUR, wat wel 45% minder is dan de ruim één miljard die in 2022 in residentieel vastgoed geïnvesteerd werd. Ongeveer de helft van het volume werd toegewezen aan zorgvastgoed, oftewel 277 MEUR (-56%). Multifamily vertegenwoordigt met 271 MEUR (-23%) een bijna even groot gewicht, maar de markt voor studentenhuisvesting viel terug naar 39 MEUR (-60%). De grootste transactie betrof de verkoop van de zorgvastgoedportefeuille van Baltisse aan BNP Paribas REIM (103 MEUR) en enkele rusthuizen van AG Real Estate aan ION Residential Platform (47 MEUR).
Twee maanden ver in 2024 registreerde Expertise al voor 130 MEUR aan residentiële transacties, waarvan 72 MEUR voor zorgvastgoed en 58 MEUR voor multifamily.
Specialistenwerk
Van drie investeerders bestaat de portefeuille voor 100% uit residentieel vastgoed, namelijk Aedifica en Care Property Invest in zorgvastgoed, en Upgrade Estate in studentenhuisvesting. Ook Xior (98%), Home Invest Belgium (89%), Inclusio (84%) en Degroof Petercam (73%) zijn sterk gespecialiseerd. Daarnaast leggen ook Triginta, Revive, Primonial en Cofinimmo een sterke focus op residentieel vastgoed.
Buiten de Top 100 noteren we de aanwezigheid van specialisten zoals Aldea, Alter Coliving, Buysse & Partners, Gilen Real Estate, Cohabs, Greenmile, Healthcare Activos, ION Residential Platform, Studentencomfort, Vicinity en Yally.
Investeren in Belgisch residentieel vastgoed is bij uitstek het werk van lokale specialisten. Maar liefst 93% van het volume aan woonvastgoed in de Top 100 wordt beheerd door Belgische bedrijven. De overige beleggers komen uit Frankrijk (4%), Duitsland (1,5%), Zweden (0,4%), het VK (0,4%) en Nederland (0,3%).
Daarnaast ligt 80% van het volume in handen van 24 institutionele beleggers, terwijl 18 privébeleggers de overige 20% controleren. Binnen het institutionele segment vormen de REIT’s de grootste groep – zij controleren samen 58% van het totale volume – gevolgd door asset- en fondsmanagers (20%) en verzekeraars (11%).
De GVV’s zetten de toon
In elk van de drie segmenten van het residentiële vastgoed voert een GVV de ranglijst aan, namelijk Aedifica (zorgvastgoed), Home Invest Belgium (multifamily) en Xior (studentenhuisvesting).
In de globale ranking wordt de top zes vertegenwoordigd door Cofinimmo, Aedifica, Care Property Invest, Xior, Upgrade Estate en AG Real Estate. Cofinimmo en Aedifica beheren een Belgisch patrimonium van meer dan een miljard EUR, samen goed voor een derde van het totale volume aan residentieel vastgoed in de Expertise 100. De zes GVV’s met woonvastgoed controleren samen zelfs 5,3 miljard EUR, oftewel 57% van het totale volume.
In het zorgvastgoed nemen de drie GVV’s Cofinimmo, Aedifica en Care Property Invest de leiding, gevolgd door AG Real Estate en Ethias. In studentenhuisvesting zijn Xior en Upgrade Estate de marktleiders, maar er zijn ook enkele grote privébeleggers actief in dit segment, zoals Ace Invest (familie Myny), Dyls en Studentcomfort (Javedani).
In het segment van de multifamily blijft Home Invest Belgium de onbetwiste koploper, gevolgd door Inclusio, Revive, Primonial REIM, en
Ghelamco en Vicinity.
Residentieel populair over grenzen heen
Belgische investeerders die ook actief zijn in het buitenland hebben een heel andere activamix dan investeerders die zich beperken tot ons land. Hier weegt de buitenlandse expansie van enkele GVV’s zelfs nog zwaarder door, voornamelijk in logistiek en residentieel vastgoed. Daardoor is buitenlands woonvastgoed de populairste activaklasse met een gewicht van 35%, gevolgd door logistiek (30%), kantoren (18%) en retail (10%).
In totaal registreerde onze redactie 17 bedrijven met buitenlands woonvastgoed in hun portefeuilles, samen goed voor een volume van 11,37 miljard EUR.
De grootste portefeuilles met buitenlandse residentiële activa worden gecontroleerd door respectievelijk Aedifica (4,356 miljard EUR), Cofinimmo (3,32 miljard EUR) en Xior (2,61 miljard EUR), wiens buitenlandse patrimonium intussen zelfs nog een stuk sterker aangroeide dan de portefeuille op de thuismarkt. Tot de privégroepen met woningen in hun portefeuilles behoren onder meer Triginta, Ghelamco, Baltisse, Alides, Koramic en Revive.
Nieuwe Investors Directory
De analyse voor de Top 100 is grotendeels gebaseerd op een enquête die in december 2023 door onze redactie werd afgenomen bij de betrokken investeerders. De portefeuillewaarden zijn gebaseerd op de waardering van begin december 2023. Sommige beursgenoteerde bedrijven hebben hun cijfers verstrekt per 30 september 2023. Via de enquête hebben 87 investeerders inzicht gegeven in hun portefeuillesamenstelling, wat meer dan 53,1 miljard EUR aan directe vastgoedinvesteringen in België vertegenwoordigt.
Onze redactie bedankt alle deelnemende bedrijven uitdrukkelijk voor hun medewerking aan het langstlopende onderzoeksproject van Expertise, en hun bijdrage aan de transparantie in de vastgoedmarkt.
De Expertise Top 100 is integraal te raadplegen in de nieuwe gedrukte editie van de Investors Directory. Extra exemplaren kunnen bijbesteld worden op onze website. De details van alle 269 onderzochte portefeuilles zijn ook online te raadplegen op onze website (voorbehouden voor lezers van Expertise News).
