NL | FR
Stadsfocus: Historisch karakter dwingt Brugge tot herontwikkeling en verdichting
De West-Vlaamse provinciehoofdstad kent een roemrijk verleden, dat tot uiting komt in de charme van het historische centrum. Met kronkelende, bevaarbare reien, talloze pittoreske bruggetjes en gezellige straten en pleinen maakt de stad haar bijnaam ‘Venetië van het Noorden’ helemaal waar. Met meer dan twee miljoen geregistreerde overnachtingen vorig jaar is het de tweede grootste toeristische stad van ons land, na Antwerpen.
Brugge is opgedeeld in acht deelgemeenten, waarvan het merendeel een stedelijk karakter heeft. Het grondgebied beslaat 1400 hectare, met 850 inwoners per vierkante kilometer. Het strekt zich uit van de zuidelijkste wijken Sint-Andries en Sint-Michiels tot aan de kust in Zeebrugge, waar de tweede grootste haven van België een belangrijke economische motor is voor de hele regio. Brugge is na Blankenberge (1079 inwoners/km2) de dichtstbevolkte gemeente in het arrondissement.
Sterk vergrijzende regio
Het aantal inwoners is in tien jaar tijd met slechts 2% gegroeid tot 119.817 in 2023. Het aantal huishoudens steeg in die periode met 6%, en er kwamen ongeveer 3000 alleenstaanden (+16%) bij. Het aantal gezinnen met kinderen daalde met 3%.
De gemiddelde leeftijd bedraagt 45 jaar en het netto-inkomen ligt met 22.506 EUR/jaar zo’n 3% hoger dan het Vlaamse gemiddelde. Zes op de tien Bruggelingen behoren tot de actieve bevolkingsklasse van 18-64 jaar, vergelijkbaar met het Vlaamse gemiddelde. Van hen is 71% aan het werk. Het aandeel 65-plussers is in tien jaar tijd gestegen van 22% naar 25%. In het hele arrondissement is hun aandeel nog iets hoger (26%). Het gemiddelde voor Vlaanderen bedraagt ongeveer een vijfde.
De beperkte bevolkingsgroei geldt ook voor het hele arrondissement, waar de groei parallel verliep. De verwachting is dat de bevolking in de hele regio tot 2032 licht zal toenemen, maar daarna zal afnemen, met een geschatte daling van 3% tegen 2050. Tegen die tijd zal de actieve beroepsbevolking geslonken zijn tot 52% en zal het aantal 65-plussers bijna een derde van de bevolking uitmaken.
Bescheiden appartementsgebouwen
De bebouwde oppervlakte bleef tussen 2019 en 2022 stabiel op 54,3%. Het woningpatrimonium groeide in tien jaar tijd met een tiende en omvat nu 65.893 units. Appartementen maken 28% uit van het totaal, goed voor 18.558 units. Ze zijn verspreid over 2460 eerder kleinschalige en vaak gedateerde residenties, met gemiddeld niet meer dan 7,5 flats per gebouw. Amper 17% van de appartementsgebouwen is gebouwd na 2001, tegenover 28% in heel Vlaanderen. Meer dan 15% van het hele gebouwenpatrimonium dateert van voor 1900.
Volgens de cijfers van Statbel werden in 2022 in Brugge 505 appartementen op de secundaire markt verkocht tegen een mediaanprijs van 240.000 EUR, een stijging van 26% ten opzichte van tien jaar eerder. Drie keer zoveel eengezinswoningen wisselden van eigenaar.
Goedkoopste provinciehoofdstad
Voor appartementen vermeldt de prijsmeter van Immoweb een gemiddelde van 3054 EUR/m2. Flats in het centrum en aan de kust in Zeebrugge zijn iets duurder geprijsd, rond 3250 EUR/m2. Voor de andere deelgemeenten liggen de prijzen gemiddeld een tiende tot een kwart lager.
Verschillende nieuwbouwprojecten worden geadverteerd op zoekertjessites. De appartementen van Baltisse en Steenoven op Boevrie in het centrum worden aangeboden voor ongeveer 4310 EUR/m2. In het project Kolenkaai aan de stadsrand liggen de prijzen tussen 3526 en 3593 EUR/m2, terwijl de flats in The Nautic in Zeebrugge rond 3810 EUR/m2 worden aangeboden. De herontwikkeling van het Karmelietessenklooster in het centrum door Istoir, onderdeel van de groep Camino, valt in een hogere prijsklasse, waar de duurste woningen worden aangeboden voor meer dan 6000 EUR/m2.
Volgens de laatste beschikbare gegevens van de nieuwbouwbarometer van Matexi en Realo bedraagt de gemiddelde prijs 3806 EUR/m2 op basis van een standaard tweeslaapkamerflat van 95 m2. Hiermee bevindt Brugge zich in de middenmoot van de 13 centrumsteden in Vlaanderen, maar het is wel de goedkoopste provinciehoofdstad.
[table caption=”Kerncijfers Brugge” colalign=”left|center|center”]
,Brugge,Vlaanderen
Units*,[i]1.371[/i],[i]56.798[/i]
Projecten*,[i]26[/i],[i]1.121[/i]
Vergunningen**,[i]518[/i],[i]40.517[/i]
Inwoners,[i]119.817[/i],[i]6.653.062[/i]
Nieuwbouwratio,[i]4\,3[/i],[i]6\,1[/i]
Woningpatrimonium,[i]65.893[/i],[i]3.316.778[/i]
Inkomen,[i]22.506 EUR/jaar[/i],[i]21.776 EUR/jaar[/i]
Prijs flat Immoweb,[i]3054 EUR/m2[/i],[i]3013 EUR/m2[/i]
Prijs flat Statbel (mediaan),[i]240.000 EUR[/i],[i]235.000 EUR[/i]
[/table]
[source]* Inventaris projecten Square Monitor
** Gemiddeld aantal vergunde woningen/jaar sinds 2014[/source]
Tweede nieuwbouwmarkt in de regio
In 2022 werden in Brugge 437 nieuwbouwwoningen vergund, wat 15% lager is dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Er kregen 268 appartementen een vergunning, maar hun volume lag wel een kwart lager dan gemiddeld. Het aantal vergunde eengezinswoningen lag daarentegen iets hoger dan het gemiddelde. In het arrondissement is alleen de kustgemeente Knokke-Heist een nog grotere nieuwbouwmarkt met 635 vergunde appartementen. Ook Blankenberge (257 flats), Zedelgem (199 units) en Jabbeke (128 units) presteerden goed.
De tendens is inmiddels weer positief: tijdens de eerste tien maanden van 2023 werden in Brugge ruim de helft meer appartementen vergund dan een jaar eerder.
Impuls vanuit Gent
In onze Square Monitor staan momenteel een 25-tal projecten die in Brugge worden ontwikkeld of al in uitvoering zijn. Samen omvatten ze bijna 1500 eenheden, grotendeels in handen van ontwikkelaars uit Gent, zoals Baltisse, CAAAP, Camino, MM Estate, Odebrecht en Zabra Real Estate. Ze worden ondersteund door West-Vlaamse spelers uit de regio, zoals Compagnie Het Zoute en Wedevelop uit Knokke, Global Estate Group uit Oostkamp, Prisma Project uit Vichte, Steenoven uit Roeselare en het lokale Novus Projects.
Drie transformatiezones
Brugge kent drie belangrijke zones voor gebiedsontwikkeling.
1) In het Kaaidistrict, net buiten de stadsring, werkt CAAAP samen met de stad en de Vlaamse Waterweg aan een nieuwe stadswijk, met ongeveer 180 woningen, naast clusters voor retail, een voedselhub en een maakdistrict.
2) De stationsbuurt is de afgelopen jaren nieuw leven ingeblazen door de Limburgse ontwikkelaar Group GL, met woningen, hotels, retail en kantoren. Global Estate Group zal het gebied verder ontwikkelen met een scala aan functies in de laatste fasen van het project, waaronder 141 extra appartementen.
3) Aan de jachthaven van Zeebrugge, op een half uur fietsen van het centrum, werkt Prisma Project aan de bouw van 132 units in het project The Nautic, het eerste deel van een breder toekomstplan voor de oude vismijn. De ontwikkelaar heeft in de voorhaven nog de ontwikkeling van een gebied van vijf hectare in de pijplijn, met woningen, een zorgsite, horeca, leisure, een versmarkt en een hotel.
Historische reconversie in stroomversnelling
Voor verdere uitbreiding van het woningaanbod wordt op andere locaties gewerkt aan de herbestemming van verlaten terreinen tot woongebieden. Het ontwerp voor reconversie van de voormalige veemarkt in Sint-Michiels werd vorige zomer goedgekeurd. De werken zouden nog dit jaar starten. Global Estate Group geeft het gebied een nieuwe invulling met 154 woningen en ondersteunende functies als een supermarkt, buurtwinkels, kantoren, kmo-ruimtes en een plein voor de zondagse markt.
Vorig jaar ontpopte sanitaire groothandel Van Marcke zich tot ontwikkelaar met de reconversie van zijn site met magazijnen en showroom langs het water aan de Kolenkaai. Er worden 101 appartementen en 10 eengezinswoningen gebouwd rond een groene binnentuin. Op een naastgelegen perceel werkt MM Estate aan een nieuwbouwproject met 25 units in samenwerking met Wedevelop.
In het stadscentrum, op de voormalige schoolsite van het VTI, zijn Baltisse en Steenoven al geruime tijd bezig met de werkzaamheden aan Boevrie, waar 135 appartementen worden gerealiseerd. Het project illustreert de grote vraag naar nieuwbouw in het centrum van Brugge. Voordat de voorbereidende werken zelfs maar waren begonnen, was al 60% van het project verkocht.
Erkend als werelderfgoed
Het relatief beperkte aantal grootschalige nieuwbouwprojecten in een belangrijke provinciestad toont aan dat Brugge beperkte ruimte heeft voor uitbreiding, vooral in de meer verstedelijkte gebieden. De snelheid waarmee nieuwbouw wordt verkocht, benadrukt bovendien de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen. Naast ontwikkelingen in het Kaaidistrict, de omgeving van het station en Zeebrugge wil de stad vooral inzetten op inbreiding, reconversie en herontwikkeling van bestaande wijken en het behoud van groene ruimtes, die collectief gebruikt moeten worden. Hierbij wordt gestreefd naar een sociale mix van verschillende leeftijden. Aan de andere kant wil de stad betaalbaar wonen bevorderen door de oprichting van een Community Land Trust (CLT), waarbij de grond waarop de woning staat eigendom blijft van de stad. Daarnaast moet Brugge ook inspelen op de behoeften van senioren en extra huisvesting voor hen voorzien, want hun aantal zal in de komende jaren aanzienlijk toenemen.
Door groepsaankopen te organiseren, het gebruik van alternatieve energiebronnen aan te moedigen en groendaken en ondergrondse warmtenetten aan te leggen, wil Brugge duurzaam wonen bevorderen. Vorig jaar vierde de stad haar 25-jarige jubileum als UNESCO-werelderfgoed. Hoewel de erkenning een belangrijke toeristische stimulans is, beperkt die ook de vrijheid van de stad met betrekking tot renovaties met het oog op het verduurzamen van het erfgoed om naar een klimaatneutrale toekomst te evolueren.
[table caption=”Woonmarkt Brugge: de 10 grootste projecten” colalign=”left|left|center”]
Bouw/Ontwikkeling, Ontwikkelaar , units
Kaaidistrict,[i]CAAAP[/i],[i]179[/i]
Veemarkt,[i]Global Estate Group[/i],[i]154[/i]
Nieuw Brugge IV+V,[i]Global Estate Group[/i],[i]141[/i]
Boevrie,[i]Baltisse + Steenoven[/i],[i]135[/i]
The Nautic,[i]Prisma Project[/i],[i]132[/i]
Kolenkaai,[i]Marckpoint[/i],[i]111[/i]
Vaartdijk,[i]Kolmont[/i],[i]80[/i]
Scheepsdale (ex-Lidl),[i]JPB Building[/i],[i]47[/i]
Gulden Roos,[i]CAAAP[/i],[i]45[/i]
Junius,[i]Carl Junius[/i],[i]38[/i]
[/table]
[source]Bron: Square Monitor februari 2024[/source]
