NL | FR
Collette (Knight Frank): ‘Eigenaars leggen veel creativiteit aan de dag om hun huurders te behouden’
‘U vraagt ons om onze glazen bol te raadplegen om de trends voor 2024 en de daaropvolgende jaren te voorspellen. Ik zoek zo’n bol al 35 jaar, zonder succes. Dus zal ik u antwoorden op basis van concrete feiten’, zegt Pierre Collette, de ervaren Co-Head Office Agency bij Knight Frank, niet zonder humor.
‘2023 was voor ons een uitzonderlijk actief jaar. We wisten verschillende transacties te realiseren voor oppervlaktes van 200 tot 900 m2. Goed nieuws is dat het jaar 2024 op dezelfde basis gestart is, en dat is een goed teken. De vraag naar kantoren blijft zeer dynamisch in deze vork, zowel voor de huur als voor de aankoop voor eigen gebruik, door bedrijven die wanhopig vrezen dat ze niets zullen vinden. Onze markt heeft de neiging zich te concentreren op ‘Triple A’ en ESG-gebouwen, maar we mogen niet vergeten dat er een sterke vraag bestaat naar gebouwen van het type B of C voor huurders die niet in staat zijn hoge huren te betalen en die moeite hebben om dergelijk aanbod te vinden op de markt. Momenteel zoekt een groot aantal ngo’s, vzw’s, coöperaties en opleidingscentra wanhopig naar kantoren tussen 400 en 1500 m2 van goede B-kwaliteit. En zij zijn niet de enigen die geen huur van 300 EUR/m2 willen betalen: veel advocatenassociaties, architecten en consultants zoeken ook naar dit type product, dat moeilijk te vinden is.’
‘Met betrekking tot het hoofdstuk van de huurheronderhandelingen ontvangen we momenteel, via het kantoor van Knight Frank in Londen, een groot aantal ‘stay-or-move’-studieopdrachten van grote bedrijven, soms twee jaar van tevoren. In opdrachten tekent zich duidelijk een trend af naar een vermindering van de bezette oppervlakte. We werken momenteel aan verschillende dossiers van bekende huurders met ongeveer 900 m2 in gebruik, die nu zoeken naar oppervlaktes tussen 450 en 550 m2, wat neerkomt op een inkrimping met 30 tot 35%. Als het mogelijk is om de oppervlakte te verkleinen, dan blijkt op post blijven vaak een serieuze optie. Eigenaars tonen zich zeer creatief in het behouden van hun huurders.’
Het probleem van btw en parkeerplaatsen
‘Als blijven niet mogelijk is, zullen bedrijven eerder verhuizen naar een kwalitatief beter en energiezuiniger gebouw. Ze willen graag nieuwbouw, maar stuiten dan op twee problemen: ten eerste is er btw verschuldigd op de huur voor nieuwe gebouwen, terwijl veel zakelijke klanten, internationale organisaties of banken de btw niet of slechts gedeeltelijk terugvorderen. Dit vormt vaak een groot obstakel voor nieuwe projecten. Ten tweede bestaat er een schrijnend gebrek aan parkeerplaatsen in nieuwe projecten, met een ratio tussen 1/300 en 1/500 m2, wat dikwijls niet voldoet aan de eisen die bedrijven stellen.’
‘Nieuwe projecten zullen niet lijden onder de daling van de vraag als er een oplossing kan worden gevonden voor deze twee problemen. We weten niet of 2024 een overgangsjaar zal zijn, maar we zien duidelijk dat de huurders voorzichtig zijn, veel gebouwen met elkaar vergelijken, en dat het beslissingsproces erg traag verloopt. Als de eigenaar zich bereid toont om het huurcontract met een jaar te verlengen, stellen bedrijven hun verhuisbeslissing soms met plezier uit. Bedrijven blijven locaties dicht bij treinstations en wijken met veel voorzieningen voor hun werknemers verkiezen. Bedrijven concurreren om talent: jongeren veranderen gemakkelijk van baan, waardoor bedrijven alles in het werk stellen om aan de verwachtingen van jong talent, vaak tussen 25 en 38 jaar oud, te voldoen. Een recente enquête in Frankrijk geeft aan dat 60% van de jongeren in 2024 van baan zal veranderen. Het is dus cruciaal om hen aan te trekken door hen een perfecte balans tussen werk en privé te bieden. Een grote meerderheid van de jonge werknemers is meertalig en woont in de stad. Ze willen dicht bij hun werkplek wonen en hun vrije tijd besteden in de directe omgeving.’
De impact van AI
‘Voorspellen wat er in 2024 in de periferie zal gebeuren, is niet eenvoudig. We zien dat veel in de periferie gevestigde bedrijven nu al worden beïnvloed door de razendsnelle vooruitgang van AI. Kijk maar naar bedrijven als Capgemini en de aankondiging van Worldline eerder deze maand. Het staat vast dat AI een aanzienlijke impact zal hebben op de bezettingsstrategie van grote bedrijven. Zoals we echter weten, is alles een kwestie van cycli, en AI zal andere soorten vraag naar kantoren teweegbrengen.’
‘Is het realistisch om te verwachten dat de nieuwe recordprijs van 375 EUR/m2 in 2024 overschreden wordt? Het antwoord is met enige voorzichtigheid toch ja. Maar dan hebben we het over kleinere oppervlaktes, voor de beste verdiepingen van een handvol nieuwe gebouwen. De oude kantoren van Facebook in Regent Park worden aangeboden voor 390 EUR/m2. We zullen zien wat het resultaat is.’
