Avenue: ‘Locatie en kwaliteit bepalen opnieuw de yield

Interview met Hendrik Evens, Stijn Thomas en Kenneth Verloo van Avenue

Volgens vastgoedadviseur Avenue wordt de koers van de beleggers in winkelvastgoed steeds meer bepaald door duurzaamheidsaspecten, wat in de komende jaren een belangrijke impuls aan de markt zal geven.

Sinds de oprichting in 2021 heeft Avenue voor ongeveer 775 MEUR aan winkelvastgoed verkocht, waarvan 42% alleen al in het afgelopen jaar. Voor de vastgoedadviseur was 2023 dan ook een topjaar, wat voor de derde keer op rij resulteerde in het marktleiderschap in Capital Markets Retail.

‘We hebben vorig jaar meer dan 50 transacties begeleid en hebben dus een goed inzicht in de prijzen en de evolutie van de rendementen’, benadrukken Hendrik Evens, Stijn Thomas en Kenneth Verloo, de drie oprichters van Avenue. ‘Er waren echter ook enkele verrassingen. Zo hebben we bijvoorbeeld nog zeer scherpe yields genoteerd van 4,25% en is de yieldshift in retail beperkt gebleven tot 50 basispunten, wat aanzienlijk minder is dan de 100 tot 150 basispunten in de kantorenmarkt. Voor kwalitatieve en duurzame gebouwen blijft een aanvangsrendement van 5% een goede benchmark, terwijl voor oudere en minder goed gelegen gebouwen er een aanzienlijke korting ontstaat.’

Huurgroei compenseert yieldshift

Dat de investeringsmarkt in winkelvastgoed in 2023 alsnog uitgroeide tot een topjaar, hadden de drie makelaars niet meteen verwacht. De vraag naar winkelvastgoed bleef op niveau, maar de onderhandelingen duurden lang en sommige deals ketsten af. De eindejaarsrally was echter bijzonder intens en in de laatste weken van het jaar werd nog een groot volume afgerond.

‘Het winkelvastgoed kampt nog altijd met negatieve beeldvorming die niet overeenkomt met de realiteit’, verduidelijkt Stijn Thomas. ‘De cijfers spreken voor zich, met een recordhoge take-up in de binnensteden en een dalende leegstand. Toch heerst er vaak nog een negatieve sfeer rond retail, waar vooral de occasionele particuliere investeerders gevoelig voor zijn. Telkens wanneer er negatieve berichten verschijnen, merken we een aarzeling in de markt en moeten we onze klanten geruststellen. Het winkelvastgoed heeft in 2023 zijn waarde bewezen. De waardedaling als gevolg van de opwaartse correctie van de rendementen werd grotendeels gecompenseerd door de stijging van de huurprijzen. Daardoor is de waarde van het winkelvastgoed grotendeels onaangetast gebleven.’

Twee types beleggers

Avenue kon het afgelopen jaar optimaal gebruikmaken van zijn sterke verankering bij de lokale investeerders. Transacties met institutionele spelers waren zeldzaam. Volgens het trio wordt 2024 wellicht een overgangsjaar, waarin de rust terugkeert op de markt. De bouwprijzen en financieringskosten stabiliseren nu de inflatie bedaard is. Het valt af te wachten of de institutionele investeerders zullen terugkeren. De pijplijn waarmee het jaar van start ging, is kleiner dan aan het begin van 2023, wat een indicatie kan betekenen van hoe de rest van het jaar zal verlopen.

‘We onderscheiden twee types beleggers’, vervolgt Kenneth Verloo. ‘Enerzijds is er een opportunistische groep van ‘high-yielding’ investeerders die een rendement van minstens 6,5% zoeken en meerwaarde proberen te creëren door herontwikkeling, renovaties en herverhuur. Anderzijds is er een belangrijke groep die in vastgoed belegt vanwege waardebehoud en die kiest voor minder risicovolle beleggingen met lagere rendementen. Het betreft hier voornamelijk familiale investeerders en family offices, die in 2023 bijzonder actief waren.’

‘Hun activiteit is ook veel minder conjunctuurgevoelig’, vult Hendrik Evens aan. ‘Ze kopen meestal volledig of met een groot aandeel cash, dus speelt de evolutie van de rentevoeten veel minder een rol. De sterke aanwezigheid van deze beleggers heeft ervoor gezorgd dat er nog altijd veel transacties worden gerealiseerd in het winkelvastgoed, waarbij er al aantrekkelijke beleggingen mogelijk zijn in kleinere tickets onder de 10 MEUR. We merken ook een specifieke vraag naar nieuwbouw. Gezien de lange doorlooptijd van de vergunningen zijn deze producten schaars, wat de nog altijd scherpe yields voor nieuwe supermarkten of fastfoodrestaurants verklaart.’

Verschuiving naar duurzaam vastgoed

‘De afgelopen jaren hebben investeerders vooral gefocust op de kwaliteit van de huurder’, merkt Stijn Thomas op. ‘De retailer bepaalde de yield. Dat is vandaag veel minder het geval. De locatie en de kwaliteit van het gebouw beginnen weer het niveau van de verkoopprijzen en de rendementen te bepalen. De afgelopen jaren was er bijvoorbeeld in de periferie een specifieke focus op supermarkten en discounters, terwijl nu ook andere branches een optie zijn, zolang het gebouw maar aan de vereisten voldoet.’

De vraag van beleggers naar duurzaam vastgoed neemt snel toe. Deze verschuiving wordt ook ondersteund door de banken, die enkel nog kredieten willen verstrekken voor duurzame vastgoedinvesteringen. Voor panden die niet aan de vereisten voldoen, moeten beleggers rekening houden met extra investeringen. Avenue staat de beleggers bij door de recentste informatie te delen, zoals wetgeving met betrekking tot energieprestatiecertificaten (EPC). ‘Er ontstaat inmiddels ook een ‘grijze zone’ met gebouwen waarvan het EPC onbepaald is’, vervolgt Evens. ‘Voor dergelijke panden wordt het moeilijk om ze op de markt te brengen. Er moet minimaal worden geïnvesteerd in dakisolatie en dubbel glas, wat een budget vereist van gemakkelijk 10 tot 15% van de aankoopwaarde van het pand. Deze capex wordt uiteraard ook doorgerekend in de yields, waardoor er voor oude gebouwen soms flinke kortingen zijn.’

Nieuwe verdienmodellen

Toch hoeven investeringen in de verbetering van de duurzaamheid van het vastgoed niet alleen als een kostenpost te worden beschouwd. Volgens Avenue duiken er ook nieuwe verdienmodellen op. ‘Nieuwe milieurichtlijnen en -technologieën, zoals zonnepanelen en elektrische laadstations, bieden mogelijkheden om een secundair verdienmodel op te zetten, terwijl tegelijkertijd de functionaliteit van het winkelvastgoed wordt verbeterd en de investering in lijn wordt gebracht met de ESG-criteria’, benadrukt Verloo. ‘Door zonnepanelen en oplaadstations te installeren, kunnen beleggers extra inkomstenstromen genereren. De banken tonen ook een groeiende interesse om dergelijke projecten te ondersteunen, wat vaak zorgt voor een gunstig resultaat op de financieringsvoorwaarden.’

Voor Avenue zelf verschuift de focus in 2024 naar stabiliteit boven groei, met de nadruk op verdere opleiding van het team, initiatieven rond duurzaamheid en data-analyse. Avenue breidt zijn betrokkenheid ook uit buiten het domein van vastgoed door partnerschappen aan te gaan voor sportevenementen en bij te dragen aan sociale doelen. In mei staat bijvoorbeeld de derde editie van Padelimmo op het programma.