CBRE: ‘Alle ingrediënten voor deals zijn aanwezig, met de rentedaling als katalysator’

Interview met Arnaud Smeets en Michaël Niego van CBRE

Het team Capital Markets van CBRE is betrokken bij verschillende off-marketdeals. Ook pitches en gestructureerde verkoopprocessen komen weer op gang. De focus ligt op core+ en value-add-dossiers met Belgisch privékapitaal. – Martijn Reviers

Exact een jaar geleden zaten we ook aan tafel met Head of Capital Markets Arnaud Smeets en Director Michaël Niego. Toen zat de verkoop van het kantoorgebouw Treesquare aan KGAL in de eindfase. ‘Een core-deal zoals Treesquare is op dit moment niet aan de orde. We blijven dus in het duister tasten over wat de nieuwe prime yield zou kunnen zijn’, merken beide makelaars op. ‘De Belgische investeringsmarkt bestaat echter uit meer dan alleen institutionele core-dossiers. Als we één ding geleerd hebben uit 2023, dan is het dat België beschikt over een sterke basis van kapitaalkrachtige en professioneel georganiseerde privégroepen. Deze beleggers bevinden zich in een uitstekende positie om toe te slaan. Ze zijn niet geneigd te wachten tot de rentevoeten dalen om dan opnieuw te moeten concurreren met institutionele investeerders. Er is opnieuw animo in de markt. We zitten hier dus niet rustig van 9 tot 5 op kantoor, integendeel.’

Expertise: Hoe beoordelen jullie de marktsituatie momenteel?

Arnaud Smeets: ‘In de huidige geopolitieke context kan er altijd iets onverwachts gebeuren. Dat heb je niet in de hand. Anderzijds zijn er genoeg aanwijzingen dat we tegen de zomer een eerste renteverlaging kunnen verwachten. Dat zal ongetwijfeld een katalyserend effect hebben. Je kunt nu een afwachtende houding aannemen door pas terug te keren naar de markt wanneer het geld goedkoper wordt. Voor institutionele investeerders die focussen op core en nieuwbouw houdt dat steek, hoewel je dan het risico loopt om weer in competitieve processen te moeten wedijveren.’

Michaël Niego: ‘Er is ook vastgoed dat interesse geniet, onafhankelijk van de renteverlaging. Dat zijn de dossiers waarvoor je niet kunt speculeren op de grote fondsen die ESG-criteria moeten naleven en nieuwbouw selecteren. Voor investeringen met capex, value-add, en B- of C-gebouwen, is het moment nu aangebroken. Family offices, privékapitaal en opportunistische fondsen kunnen hun slag slaan. Ook private-equityspelers zouden intelligente deals kunnen sluiten, maar daarvan zijn er veel te weinig in onze regio.’

A. Smeets: ‘In de huidige markt, met de verwachte verbetering in de tweede helft van 2024, bestaat er de mogelijkheid dat er veel core-dossiers tegelijk op de markt komen na de renteverlaging, of het nu om core-logistiek of kantoren gaat. Misschien vormt dit een argument om nu voor core-projecten toch al iets te proberen. Ondanks de moeilijkere marktomstandigheden zijn er relatief weinig ontwikkelaars die moeten verkopen. De banken blijven financieren en spelen het spel mee. Wat dat betreft, is er een groot verschil tussen Brussel en Londen, waar de banken veel kritischer zijn.’

Er zijn al twee core-deals gerealiseerd met de verkoop van de retailparken van Mitiska REIM en de logistieke site van MGRE in Gent. Wat kunnen we daaruit leren?

M. Niego: ‘Het is te vroeg voor grote conclusies. Waarom koos Partners Group voor de Mitiska-deal? Omdat dergelijke beleggers tegenwoordig op zoek zijn naar platformdeals en alternatieve investeringen. Ze kijken opnieuw naar retail, maar de initiële motivatie is om een platform te realiseren om verder op te bouwen, net zoals TPG voor ogen heeft met de overname van Intervest. Ze zoeken naar groei en azen niet enkel op core-rendementen.’

A. Smeets: ‘Het betreft natuurlijk wel opmerkelijke transacties. Voor logistiek en retail was er het afgelopen jaar al meer mogelijk. Beleggers hebben kantoren op de achtergrond geplaatst. Maar dat begint te veranderen. Blackstone heeft 30 miljard dollar opgehaald en kijkt weer volop naar kantoren, zij het met een opportunistische strategie en zeer duidelijke KPI’s wat betreft IRR. De volgende stap is dat, als ze weer comfortabel zijn met kantoren als activaklasse, ze ook weer core-deals zullen sluiten. Ze wachten tot de juiste kansen op de markt verschijnen. De eerste core-fondsen maken zich dus klaar. We zijn er nog niet, maar er is beweging.’

Er is een pijplijn opgebouwd met verschillende nieuwbouwkantoren, dus de core-fondsen zullen kunnen kiezen?

M. Niego: ‘Nee, want voordat de machine weer op gang komt, moeten die producten volledig klaar zijn. Er is meestal nog wat werk aan de winkel om verder te verhuren en de bezettingsgraad op te krikken. Institutionele kopers zullen alleen terugkeren voor producten waarover ze geen lastige vragen op het investeringscomité zullen krijgen. Mogelijk zullen er tegen het einde van het jaar wel mooi afgelijnde producten beschikbaar komen, maar nu is het nog wat te vroeg.’

A. Smeets: ‘Je moet natuurlijk alles in perspectief zien. De Belgische markt blijft ontzettend klein. Er zijn simpelweg heel weinig core-producten beschikbaar, zowel in kantoren, logistiek als retail. Het vergunningstraject blijft een uitdaging en de projecten zijn vaak sterk verspreid over het hele land.’

Iedereen kijkt uit naar de eerste renteverlaging, maar wat als die er niet komt?

A. Smeets: ‘Het blijft afwachten, maar dat betekent niet dat je stil moet blijven zitten. Er wordt altijd gesproken over de institutionele markt, maar er doen zich ook andere mogelijkheden voor. Wanneer je de punten anders met elkaar verbindt, kan dit zeker intelligente transacties bewerkstelligen. De markt heeft zich opmerkelijk aangepast door privékapitaal aan te boren. We mogen niet onderschatten dat er in België een aanzienlijke hoeveelheid privégeld op zoek is naar investeringskansen, ook voor grote tickets.’

Is het voor jullie anders werken met particuliere investeerders?

A. Smeets: ‘De interacties zijn vaak informeler en ze kunnen plaatsvinden in een meer ontspannen setting. Privébeleggers worden niet beperkt door de structuren en formaliteiten die vaak kenmerkend zijn voor institutionele investeerders. Ze hebben vaak een directe lijn met hun bankiers, wat betekent dat ze snel kunnen schakelen en in veel gevallen al voorafgaand aan een deal overeenstemming kunnen bereiken over financieringsvoorwaarden. Dat staat in contrast met de langere en meer formele processen die institutionele investeerders moeten doorlopen. Maar ook bij de particuliere groepen wordt het investeringsproces steeds professioneler.’

Voorlopig zijn er nauwelijks ‘distressed sales’ geweest. Hoe komt dat?

M. Niego: ‘Dat komt vooral door de soepele opstelling van de banken. In Londen is de markt totaal anders. De banken zijn daar veel strenger in de herfinanciering en de waardecorrecties zijn aanzienlijk groter. Dat zou misschien opportuniteiten kunnen creëren voor Belgische beleggers, die in Londen zouden kunnen investeren. Waarom zou een Belgische particuliere holding niet voor een ‘coup de cœur’ op Regent Street kunnen gaan? Over het kanaal zien we veel meer liquiditeit. Onze markt is veel defensiever. Tijdens de hoogconjunctuur zijn we niet gedaald tot onder de 3% zoals in Londen en Parijs, maar nu zijn de correcties ook veel beperkter, met 150 tot 175 basispunten tot 4,75 à 5,25%. In sommige centrale wijken van Londen zitten de yields momenteel op 8% voor goede producten.’

Is de Belgische kantoormarkt momenteel nog overgewaardeerd?

M. Niego: ‘Voor value-add-investeringen zeker. Het probleem bestaat erin dat het lastig is om financiering te verkrijgen voor dit soort aankopen, vooral als investeerders nog rekenen op enkele jaren cashflow alvorens over te gaan tot renovatie. Aan de andere kant is de leegstand in oudere gebouwen uiterst beperkt. De huurmarkt volgt de trend naar ESG-gecertificeerde gebouwen nog onvoldoende. Waarschijnlijk is er nog niet genoeg druk in de markt om ontwikkelaars te overtuigen oude gebouwen aan te kopen, te renoveren en tegen competitieve prijzen aan te bieden.’

A. Smeets: ‘Niet alleen de huurprijs, maar ook de kosten van de verhuis zelf spelen mee. De fit-out van een kantoor kan al snel oplopen tot 900 EUR/m2. Voor een contract van 9 jaar betekent dat een extra 100 EUR/m2 bovenop de huurprijs. Voor de CEO van een bedrijf is het niet evident om een beslissing te nemen over een herhuisvesting in een wispelturig economisch klimaat. Er zijn twee opties: ofwel kies je bewust voor een topgebouw op vlak van ESG aan hoge huurprijzen, maar met een algemeen lager kostenplaatje omwille van de lagere gemeenschappelijke lasten, ofwel verleng je het contract op de huidige locatie, zeker als er geen druk is om te verduurzamen en je wellicht ook een mooie korting kan bedingen. De trend naar duurzaamheid zal zich zeker doorzetten, maar in het huidige klimaat worden deze beslissingen financieel gezien soms uitgesteld.’

Dat maakt het voor de promotoren nog moeilijker?

A. Smeets: ‘Er rijst soms de kritiek dat ontwikkelaars te hoge marges halen, maar naar mijn mening staan die in verhouding tot de genomen risico’s. In jaren waarin alles eenvoudiger lijkt, denkt iedereen dat hij ontwikkelaar kan worden. Op lange termijn scheidt de markt echter het kaf van het koren. Het vereist moed om nu grond aan te kopen, een visie en concept te ontwikkelen, en vervolgens een moeilijk vergunningsproces te doorlopen dat jaren kan duren. Het risico is toegenomen en de timing van een exit is cruciaal. Ik heb veel respect voor de promotoren. Echt veel ontwikkelaars die grootschalige kantoorprojecten kunnen aanpakken, zijn er niet.’

Wat met de andere activaklassen?

M. Niego: ‘Residentiële blokverkopen zijn moeilijk geworden, zeker nu de ‘unit sales’ weer aantrekken. In grote projecten is er misschien ruimte om een deel van de ontwikkeling in één keer te verkopen, maar de marges blijven beperkt. De vraag verschuift vooral naar producten met gegarandeerde kasstromen, zoals datacenters en life sciences. Het aanbod hiervoor is echter uiterst beperkt. In de markt wordt stilaan weer gefluisterd over shoppingcenters. Retail blijft het sowieso goed doen. Ook de vraag naar logistiek is intact gebleven. België is een toplocatie als distributieknooppunt in West-Europa. Elk logistiek fonds heeft België op de radar.’

A. Smeets: ‘Momenteel heerst er een beetje kuddegedrag. Als de eerste beweegt, zal de rest volgen. De moedigen zullen echter niet afwachten en zullen al iets eerder een businessplan opstellen en constructies bedenken om in actie te schieten. Alle ingrediënten zijn voorhanden: er is privékapitaal, het core-kapitaal keert terug en er komt aanbod beschikbaar in verschillende activaklassen, aantrekkelijk voor allerlei soorten investeerders. Voeg daar de renteverlaging aan toe, en we zijn ‘back in business.’