Veel nieuwe GVBF’s in 2023 dankzij Befimmo

Terwijl we nog wachten op de eerste nieuwe GVBF van 2024, kenmerkte 2023 zich als een druk jaar voor de oprichting van nieuwe gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen. Dit is voornamelijk te danken aan Befimmo, dat zijn kantorenportefeuille herstructureerde en optimaliseerde.

Vorig jaar schreef de FOD Financiën 42 vennootschappen bij op de lijst van GVBF’s, blijkt uit de inventaris van Expertise. Dit aantal is bijna het dubbele van dat in 2022, hoewel het minder is dan het recordjaar 2019, toen er 69 nieuwe fondsen werden ingeschreven. Deze groei zegt echter weinig over de populariteit van GVBF’s of over de activiteit op de investeringsmarkt, aangezien niet minder dan 22 van de nieuwe GVBF’s geïnitieerd blijken door Befimmo. De voormalige GVV bracht zijn kantorenportefeuille na de overname door Brookfield onder in verschillende gespecialiseerde fondsen en nam zelf ook het statuut van GVBF aan.

Meer dan tien verschillende oprichters

Door de operatie van Befimmo werd – voor zover onze redactie kon nagaan – voor minstens 3,2 miljard EUR aan vastgoed in nieuwe GVBF ondergebracht. Ook nog actieve GVV’s zoals Cofinimmo (zes nieuwe GVBF) en Retail Estates (oprichting van de eerste GVBF) lieten zich opmerken. Elk jaar zijn de beursgenoteerde GVV’s erbij om een deel van hun acquisities fiscaal voordelig te structureren via een niet-beursgenoteerd AIFM-vehikel. Andere nieuwe fondsen zijn afkomstig van ION Residential Platform, Smartunit, Leoville, Kandans, Zabra, Urbion Real Estate, Hownvestor, Trive en Reactr (dat de aankoop van Blue Towers via een GVBF structureerde).

Vorig jaar werd ook een tiental GVBF’s geschrapt, onder andere het begin vorig jaar opgerichte Galaxy Properties, dat fuseerde met Star Galaxy (de GVBF waar het kantoorgebouw North Galaxy in zit). Ook Monument Immo Management voerde de schrapping van vijf GVBF’s door. In totaal omvat onze inventaris nu nog 224 actieve GVBF’s, waarvan 94 in kantoren beleggen, 38 in residentieel vastgoed, 28 in retail en 17 in semi-industrieel vastgoed.

Nieuwe minimumperiode van 5 jaar

De portefeuilles van een GVBF omvatten ‘standing investments’, aangezien het wettelijk kader niet geschikt is om de ontwikkeling van vastgoedprojecten te faciliteren. GVBF’s worden opgericht voor tien jaar en houden hun beleggingen in principe aan. Ze betalen nagenoeg geen belasting over hun huurinkomsten, mits ze minstens 80% van de winst als dividend uitkeren. De gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen zijn uitsluitend voorbehouden voor in aanmerking komende institutionele en professionele beleggers.

Sinds begin dit jaar is er nieuwe aangepaste wetgeving van kracht. GVBF’s moeten hun statuut nu voor een minimumperiode van 5 jaar behouden na omvorming van een bestaande vennootschap. Zo niet, dan is er een bijkomende heffing van 10% verschuldigd op de latente meerwaarden en vrijgestelde reserves, bovenop de reeds geheven exit-tax van 15%. Er geldt verder ook een stand-still-periode van 5 jaar voor aandeelhouders in het kader van de inbreng van activa in een GVBF.

Alle GVBF’s zijn online te consulteren op de website van Expertise.