NL | FR
Expertise Top 100 Jubileumeditie: de allereerste ranking uit 1994
——
Een ranglijst van de belangrijkste vastgoedbeleggingsportefeuilles was in België tot dusver niet beschikbaar. Daartoe aangezet door vragen vanwege lezers van Expertise Vastgoednieuwsbrief vatte de redactie begin 1994 het plan op een ‘Top 50’ samen te stellen op basis van de bedrijfseconomische en financiële gegevens die zij sinds geruime tijd bijhoudt in haar databanken. Op basis van een eigen marktonderzoek, aangevuld door een enquête onder de betrokken bedrijven, kon zij uiteindelijk een ‘Top 100’ samenstellen. Een primeur voor de Belgische vastgoedmarkt.Door Kurt Reviers
Over de omvang van de vastgoed markt in België zijn geen precieze cijfers beschikbaar. Een eerste aanwijzing over de omvang van de vastgoedbeleggingen wordt gegeven door de gegevens op de balans van een beperkte groep bedrijven. Een selectie van gegevens op basis van NACE-selectiecodes leert dat de bedrijven in de vastgoedsector in 1992 (meest recent beschikbare boekjaar) voor ca. 762 miljard frank materiële vaste activa op de balans hadden. Deze cijfers hebben betrekking op meer dan 13.000 bedrijven, zowel investeringsvennootschappen als projectontwikkelingsmaatschappijen en tussenpersonen.
Een tweede aanwijzing ligt in de samenvattende opgave van de dekkingswaarden van de technische reserves van de levensverzekeringsmaatschappijen. Op een totaalbedrag van 937,1 miljard frank bezaten deze maatschappijen in 1991 (meest recent beschikbare boekjaar) voor 75,4 miljard frank aan onroerend goed, hielden zij voor 1,3 miljard frank aan vastgoedcertificaten aan en hadden zij voor 196,5 miljard frank hypothecaire leningen verstrekt.
Methodologie
Beide voornoemde cijfers geven misschien wel een inzicht in de totale markt, maar de aanzet tot een ranglijst zit er niet in vervat. Om deze lijst samen te stellen steunde de redactie van Expertise Vastgoednieuwsbrief zich op gegevens die zij bijhoudt en die zowel betrekking hebben op de marktwaarde van de meeste beleggingsgebouwen als op de bedrijfsresultaten van een groot aantal vastgoedvennootschappen. Deze gegevens werden aangevuld en geverifieerd aan de hand van een enquête die in de loop van de maand mei 1994 werd gehouden onder de grootste bekende vastgoedbeleggers in België. De antwoorden op deze enquête leverden een inzicht in 24 grote portefeuilles met een totale marktwaarde van meer dan 86 miljard frank. Belangrijk voor de samenstelling van de ranglijst was het hergroeperen van afzonderlijke vennootschappen tot entiteiten die door hun optreden in de markt min of meer als een bedrijfseconomisch geheel kunnen worden beschouwd. De verwantschap van de vennootschappen die zich achter de in de ‘Top 100’ opgenomen groepen bevinden, overstijgt evenwel het karakter van een verhouding tussen een moederbedrijf en een filiaal. Aldus werden een aantal vennootschappen samengevoegd die, alhoewel zij geen onmiddellijke band hebben met elkaar, toch voldoende samenhang vertonen om als een bedrijfseconomische groep te worden beschouwd.
Voor de ‘Top 100’ werd geopteerd voor een rangschikking op basis van de marktwaarde per 1/1/94. Onder marktwaarde moet worden verstaan de prijs die bij een verkoop in normale omstandigheden vermoedelijk kan worden gerealiseerd. Waar mogelijk, heeft de redactie de voorkeur gegeven aan een marktwaarde kosten koper (k.k.), d.w.z. de netto-opbrengstprijs van de verkoop in hoofde van de verkoper. Een marktwaarde k.k. is dus een waarde waar geen rekening wordt gehouden met de registratierechten die bij een verkoop onder bezwarende titel verschuldigd zijn, of met andere overdrachtskosten (ereloon notaris, zegelrechten, commissie makelaar, enz.).
Analyse van de ranglijst
Zoals van een Top 100 mag worden verwacht, werden in de ranglijst 100 verschillende vastgoedgroepen opgenomen. Het totale bedrag van de marktwaarde van de 100 bedrijven bedraagt 393 miljard frank. Dit komt neer op een gemiddelde portefeuille van 3,9 miljard. In vergelijking met de ons omringende landen blijkt dat in de Belgische vastgoedmarkt een groot aantal middelgrote tot kleine professionele onroerendgoedbeleggers actief zijn. Niettemin is het overwicht van de grote portefeuilles manifest: de 50 kleinste portefeuilles vertegenwoordigen slechts 15% van de totale marktwaarde van de ‘Top 100′ terwijl de tien grootste groepen meer dan de helft voor hun rekening nemen.
Tweede opvallende kenmerk is de prominente aanwezigheid van institutionele beleggers en met name van de verzekeringsmaatschappijen. Het hoeft niet te verwonderen dat de ranglijst wordt aangevoerd door de twee grootste Belgische verzekeringsondernemingen. Alles samen vertegenwoordigen de verzekeringsmaatschappijen ca. 45% van de ‘Top 100’ tegenover 29% voor de andere institutionele beleggers, 21% voor de particuliere groepen en 5% voor de grootste beursgenoteerde vastgoedcertificaten
Een belangrijk element is ook de origine van de beleggers. Hoewel het onroerend goed vaak eigendom is van een vennootschap naar Belgisch recht heeft de redactie nagekeken van welke nationaliteit de uiteindelijke eigenaars zijn. Bijna drie kwart van de portefeuilles in de ‘Top 100′ is van Belgische oorsprong. De rest behoort toe aan buitenlandse beleggers maar het valt op dat voor 91% van de portefeuilles het dagelijks beheer in België gebeurt. Van de buitenlandse vastgoedgroepen zijn de Zweedse investeerders (15%) duidelijk de belangrijkste, vóór de Nederlandse beleggers (6%), de Zwitserse groepen (4% ) en de investeerders uit Groot-Brittannië, Frankrijk en Italië (3% of minder).
Op basis van de gegevens uit de enquête en eigen marktonderzoek heeft de redactie zich ook een beeld trachten te schetsen van de inhoud van de portefeuilles. Twee deelaspecten werden onderzocht: de geografische spreiding (indeling per gewest) en de ventilatie per vastgoedcategorie (indeling volgens bestemming). Geografisch zijn er geen verrassingen: Brussel domineert met 86% van de totale marktwaarde van de ‘Top 100′, vóór Vlaanderen (9%) en Wallonië (8%). Ook naar vastgoedcategorie levert de rangschikking geen verrassingen op: 81% van de investeringen gebeurde in kantoren, vóór de handelspanden en se- mi-industriële bedrijfsgebouwen, met elk 8%. Voor de vastgoedcertificaten, samen goed voor ca. 20 miljard frank, is de spreiding iets evenwichtiger: 65% werd belegd in kantoorgebouwen en 35% in handelspanden en winkelcentra.
De meest interessante gegevens inzake de samenstelling van de portefeuilles komen uiteraard uit de enquête. Het gaat weliswaar om een beperkt aantal portefeuilles maar de beschikbare gegevens laten daarentegen een meer genuanceerde analyse toe. Alles samen vertegenwoordigen deze geënquêteerde portefeuilles een vloeroppervlakte van ca. 1.300.000 m2 bovengrondse vloeroppervlakte. De gezamenlijke marktwaarde bedraagt 85 miljard frank, wat neerkomt op een gemiddelde waarde van 65.000 frank per vierkante meter.
Inzake spreiding en samenstelling zijn deze portefeuilles in regel evenwichtiger samengesteld, hoewel de beleggingen in kantoorgebouwen (66%) nog altijd de voorkeur genieten van de beleggers vóór deze in semi-industriële bedrijfspanden (8,5%) en winkels (8%), terwijl de grondreserves en het ander vastgoed (vnl. woningen) elk ca. 2% vertegenwoordigen.
Op basis van de verstrekte gegevens over de huurwaarde en de huuropbrengst van de geënquêteerde portefeuilles kon tenslotte ook een beeld worden gevormd van het gemiddelde direct brutorendement dat de betrokken investeerders realiseren op hun onroerendgoedbeleggingen. De gemiddelden van deze rendementen bevinden zich in een vork tussen 7,14 en 9,30%.
Besluiten
De ‘Top 100’ toont aan dat de professionele Belgische vastgoedmarkt een bescheiden markt is. Haar belang in het totale vastgoedbezit in België is beperkt. De beleggingsmarkt is lokaal verankerd met een groot aantal relatief kleine beleggingsobjecten die eigendom zijn van bescheiden operatoren. Bijna de helft van de portefeuilles heeft een marktwaarde van niet meer dan anderhalf miljard frank.
België is weliswaar een markt van kleine portefeuilles, maar dat moet per definitie niet meteen als een handicap worden beschouwd. Het biotoop van kleine en middelgrote vastgoedbedrijven is belangrijk omdat zij zorgen voor een zekere rotatie van de goederen en dus voor de liquiditeit van de markt.
De gemiddelde marktwaarde van de 100 bestudeerde portefeuilles bedraagt 3,9 miljard frank. Naar Belgische maatstaven gemeten is dit bedrag de benedengrens van wat in België als een middelgrote onroerendgoedportefeuille kan worden beschouwd. Een aantal supergrote portefeuilles domineren de markt. Zij zullen erover moeten waken om hun portefeuilles voldoende te blijven diversifiëren, vnl. via beleggingen buiten Brussel en buiten de traditionele kantorenmarkt. Beleggingen buiten België moeten op termijn door deze groepen zeker worden overwogen.
De zgn. ‘Single Property Companies’, d.w.z. de vennootschappen die eigenaar zijn van één enkel gebouw, staan niet helemaal in verhouding tot de gemiddelde draagkracht van de markt. Dit geeft deze portefeuilles een illiquide karakter. Bij de eventuele verkoop komt inderdaad slechts een beperkt aantal kopers, wiens portefeuille voldoende groot is, in aanmerking.
Een groot aantal portefeuilles in de ‘Top 100’ zijn van recente datum. Zij bevinden zich in een periode van groei en mutatie. Men kan verwachten dat hun eigenaars zullen streven naar een beter evenwicht van de beleggingen en naar een optimalisering van het rendement. Dit streven voedt mee de zich snel ont wikkelende professionalisering van de vastgoedmarkt. Zowel de eigenaars van professioneel onroerend goed als de tussenpersonen in deze sector moeten beseffen dat zij een belangrijke rol vervullen in een bij uitstek op dienstverlening gerichte sector. Beleggingen in gebouwen hebben maar zin in zoverre zij een huisvesting aan derden verstrekken.
[table caption=”EXPERTISE TOP 100: GROOTSTE VASTGOEDINVESTEERDERS (Cijfers 1994) ” colalign=”left|left|left|center|center”]
Rang,Bedrijf,Origine,Waarde (BEF),Waarde (€)
1,AG/Fortis,België,50.530.000.000,€ 1.263.250.000
2,Royale Belge,België,41.000.000.000,€ 1.025.000.000
3,Aranäs,Zweden,21.107.163.000,€ 527.679.075
4,Cofinimmo,België,20.755.000.000,€ 518.875.000
5,Nationale Nederlanden,Nederland,10.000.000.000,€ 250.000.000
6,P&V Verzekeringen,België,10.000.000.000,€ 250.000.000
7,Rogib,België,9.500.000.000,€ 237.500.000
8,Immobel/CIB-IVB,België,8.986.000.000,€ 224.650.000
9,CDP,België,8.500.000.000,€ 212.500.000
10,Assubel,België,8.400.000.000,€ 210.000.000
11,Comuélé,België,8.035.400.000,€ 200.885.000
12,Zurich Insurance,Zwitserland,7.580.000.000,€ 189.500.000
13,Galliford/InterIkea,Zweden,7.000.000.000,€ 175.000.000
14,L’Integrale,België,7.000.000.000,€ 175.000.000
15,Wereldhave,Nederland,4.900.000.000,€ 122.500.000
16,Winterthur,Zwitserland,4.600.000.000,€ 115.000.000
17,ABB (Boerenbond),België,4.500.000.000,€ 112.500.000
18,Axa Belgium,Frankrijk,4.500.000.000,€ 112.500.000
19,FBI (A. Blaton),België,4.500.000.000,€ 112.500.000
20,Groupe SEM/LECBE,België,4.330.000.000,€ 108.250.000
21,Victoire,Frankrijk,4.300.000.000,€ 107.500.000
22,CGER Assuranees,België,4.290.000.000,€ 107.250.000
23,Groupe Herpain,België,4.246.404.000,€ 106.160.100
24,Generali Belgium,Italië,4.000.000.000,€ 100.000.000
25,Retriva,Zweden,4.000.000.000,€ 100.000.000
26,Prifast,Zweden,3.945.000.000,€ 98.625.000
27,BREC Beaulieu,België,3.738.937.500,€ 93.473.438
28,Sifab,Zweden,3.700.000.000,€ 92.500.000
29,Swiss Life (Belgium),Zwitserland,3.600.000.000,€ 90.000.000
30,Extensa,België,3.500.000.000,€ 87.500.000
31,Mirova,Zweden,3.500.000.000,€ 87.500.000
32,Rodamco Continenal Europe,Nederland,3.500.000.000,€ 87.500.000
33,OMOB/SMAP,België,3.403.000.000,€ 85.075.000
34,Brixton Zaventem,VK,3.380.000.000,€ 84.500.000
35,Slough Estates Belgium,VK,3.187.638.000,€ 79.690.950
36,Lillois Holdings,Zweden,3.000.000.000,€ 75.000.000
37,BREC Woluwe Shopping,België,2.371.575.000,€ 59.289.375
38,BPA Fastighets,Zweden,2.341.942.000,€ 58.548.550
39,Eurel,België,2.238.764.000,€ 55.969.100
40,BREC ITT Tower,België,2.195.350.000,€ 54.883.750
41,Philips Pensioenfonds,Nederland,2.130.000.000,€ 53.250.000
42,Gillion,België,2.084.973.000,€ 52.124.325
43,Royal Building (Lisman),België,2.072.000.000,€ 51.800.000
44,White Star Clippers,Zweden,2.000.000.000,€ 50.000.000
45,Josi,België,1.920.000.000,€ 48.000.000
46,Palladium,Italië,1.850.000.000,€ 46.250.000
47,Bastion,Zweden,1.800.000.000,€ 45.000.000
48,BREC Chée de la Hulpe,België,1.699.500.000,€ 42.487.500
49,G-Fonds,België,1.628.000.000,€ 40.700.000
50,Svea / Tornet,Zweden,1.568.000.000,€ 39.200.000
51,St. Martins Properties,België,1.560.000.000,€ 39.000.000
52,NCC Real Estate,Zweden,1.528.690.000,€ 38.217.250
53,Commercial Union,VK,1.500.000.000,€ 37.500.000
54,Focas,Nederland,1.500.000.000,€ 37.500.000
55,Olav Thon Gruppen,Noorwegen,1.500.000.000,€ 37.500.000
56,Abema,België,1.500.000.000,€ 37.500.000
57,Union Pensioenfonds,België,1.500.000.000,€ 37.500.000
58,BIM (Maes),België,1.490.494.000,€ 37.262.350
59,BREC Metropolitan Building,België,1.489.030.000,€ 37.225.750
60,Ado Blaten Property,België,1.450.000.000,€ 36.250.000
61,Mofo (Anhyp),België,1.425.000.000,€ 35.625.000
62,Financiere Lecocq ,België,1.400.000.000,€ 35.000.000
63,Skopbank,Finland,1.400.000.000,€ 35.000.000
64,BREC Auderghem,België,1.392.000.000,€ 34.800.000
65,IG Immo,Oostenrijk,1.363.000.000,€ 34.075.000
66,Belinvest-Immo,België,1.330.000.000,€ 33.250.000
67,Securum,Zweden,1.317.000.000,€ 32.925.000
68,Terrum,Zweden,1.309.000.000,€ 32.725.000
69,Dikodi,België,1.297.900.000,€ 32.447.500
70,De Pauw (Meise),België,1.290.111.000,€ 32.252.775
71,QRS,België,1.281.386.000,€ 32.034.650
72,Rocco Marotta,België,1.265.000.000,€ 31.625.000
73,BREC Woluwe Extension,België,1.261.750.000,€ 31.543.750
74,BBL Pensioenfonds,België,1.253.882.000,€ 31.347.050
75,ADIA,Abu Dhabi,1.209.000.000,€ 30.225.000
76,Science Development,VK,1.204.000.000,€ 30.100.000
77,Plucznik,België,1.202.800.000,€ 30.070.000
78,PVF (ex-Gak),Nederland,1.200.000.000,€ 30.000.000
79,Jackson Belgium,Zweden,1.178.000.000,€ 29.450.000
80,BREC Marcel Thiry,België,1.174.325.000,€ 29.358.125
81,Immobiliêre Tractebel,België,1.164.149.500,€ 29.103.738
82,BREC t’Serclaes,België,1.149.212.500,€ 28.730.313
83,Fonds Metaalnijverheid,Nederland,1.065.975.000,€ 26.649.375
84,Alkimmo,België,1.050.000.000,€ 26.250.000
85,Nederland OG,België,1.035.000.000,€ 25.875.000
86,BREC Schuman,België,1.029.500.000,€ 25.737.500
87,Favreau,Frankrijk,1.001.000.000,€ 25.025.000
88,Zaventem Estates,België,992.000.000,€ 24.800.000
89,Kansalis,Finland,990.828.000,€ 24.770.700
90,BREC Kortrijk-Shopping,België,958.518.000,€ 23.962.950
91,BREC Régence – Régence,België,925.450.000,€ 23.136.250
92,Paneuropean Property,VK,900.000.000,€ 22.500.000
93,Provinzial Versicherung,Duitsland,900.000.000,€ 22.500.000
94,BREC Belliard,België,870.575.000,€ 21.764.375
95,Origo Belgium,Zweden,850.000.000,€ 21.250.000
96,BREC Leopold III,België,822.700.000,€ 20.567.500
97,Bernheim-Comofi,België,810.000.000,€ 20.250.000
98,Property Security,VK,800.000.000,€ 20.000.000
99,Fimbrux,Frankrijk,794.000.000,€ 19.850.000
100,Immogranit,België,775.000.000,€ 19.375.000
,Totaal,,392.570.922.500,€ 9.814.273.063
[/table]
[source]Bron: © Expertise // Expert ’94-’95 / Geschatte Marktwaarde per 01/01/1994.[/source]
