Capital Markets 2023: winkelvastgoed overtreft de kantorenmarkt

Niemand had het zien aankomen: het Belgische winkelvastgoed kroonde zich in 2023 niet alleen tot de populairste assetklasse, maar het wist ook als enige segment in de markt groei te realiseren. – Martijn Reviers

In 2023 registreerde Expertise in retail een volume van 892 MEUR, verspreid over 120 transacties. Dat is 15% meer dan het volume van 774 MEUR dat eind 2022 genoteerd werd. Later werd dit volume nog bijgesteld naar 822 MEUR, na recente informatie over de verkoop van de outlet in Messancy in 2022.

Hoe dan ook, het gaat om de beste prestatie van de afgelopen vier jaar, niet ver verwijderd van de iets meer dan één miljard euro van 2019, vóór de pandemie. De jaren waarin het retailsegment uitzonderlijke volumes behaalde van rond de 2 miljard euro deden zich voor toen er grote transacties in winkelcentra plaatsvonden. Rekening houdend met die topjaren zat de markt in 2023 wel 15% onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar.

Grootste deal out-of-town in 20 jaar

De prestatie van het winkelvastgoed is vooral te danken aan de megadeal tussen Mitiska REIM en Partners Group. Dit was veruit de grootste deal die ooit werd genoteerd op de markt out-of-town, behalve dan de overname van de portefeuille van GIB Immo door Redevco, maar dat is alweer geleden van 2001. Vijf Belgische retailparken werden door Mitiska REIM ingebracht in het nieuwe fonds Retail Partners Group, met een geschatte waarde van 194 MEUR. In een interview dat deze week verschijnt in Expertise News geven Jan Du Bois en Bram Thomas van Mitiska REIM overigens meer uitleg over het nieuwe fonds en het asset management van de retailparken.

De megatransactie zorgde ervoor dat het winkelvastgoed als enige marktsegment progressie boekte in 2023. Bovendien overtrof het volume dat van de kantoren, die bleven hangen op minder dan 700 MEUR. Zelfs in het jaar van de verkoop van zowel W Shopping als Docks Bruxsel raakte het winkelvastgoed nog overtroffen door de kantoorinvesteringen. Het is dus ongekend dat retail de kantoren overtreft.

Bovendien loopt de Belgische markt voorop in de renaissance van het winkelvastgoed die de internationale vastgoedsector in 2024 verwacht. Opvallend is ook dat de Belgische markt met bijna 900 MEUR aan transacties bijna even belangrijk was als de Nederlandse markt, waar Cushman & Wakefield in 2023 voor 950 MEUR aan transacties noteerde.

Helemaal geen crisis?

De analyse en impact van de Mitiska-deal kunnen echter niet verhullen dat het winkelvastgoed in 2023 wel degelijk hinder ondervond van de strubbelingen op de financiële markten en de discrepantie in de verwachtingen tussen kopers en verkopers. Er werden immers ook transacties afgeblazen, zoals het Brixton Park in Zaventem van Nextensa, de portefeuille met retailparken van De Vlier en een retailcluster naast Ikea in Hognoul.

Bovendien gingen er geen toonaangevende transacties door met Belgische institutionele beleggers, zoals die er in 2020 wel nog waren met bijvoorbeeld de aankoop van de retailruimte in de Antwerp Tower door Baloise, en van de voormalige Sarma aan de Korenmarkt in Gent door Qrf. In 2023 omvatte de grootste institutionele deal de aankoop van een pakket tuincentra van Oh’Green door de Franse fondsmanager Serris REIM.

Een ander teken van een vertraging in de markt vormt de daling van het aantal transacties met 15% en de terugval van het investeringsvolume in het segment van de high streets met meer dan 40%.

[table caption=”Capital Markets Retail Belgium 2023″ colalign=”left|center|center|center”]
Category,Value 2023,Deals,Change (%)
High streets,€ 193.376.000,61,-42\,7%
Out-of-town,€ 633.915.000,58,+45\,2%
Shopping centers,€ 65.000.000,1,n/a
Total,€ 892.291.000,120,+15\,3%
[/table]
[source]Source: © Expertise 2024[/source]

Minder stadswinkels verkocht

Voor de high streets registreerde onze redactie 61 transacties voor een totaal volume van 193 MEUR. De grootste deal betrof de aankoop door FICO van het toppand aan de Meir 61 in Antwerpen, een transactie die naar verluidt werd afgesloten aan een rendement van 4,65%. Andere vermeldenswaardige transacties waren de verkoop van de projecten Kouterdreef en Overpoort, beide gelegen in Gent.

Opvallend genoeg presteerde het segment out-of-town ook zonder de Mitiska-deal even goed als in 2022, toen het ook al om een uitzonderlijk hoog volume ging. De appetijt van voornamelijk privébeleggers voor supermarkten en kleine perifere winkelclusters blijft groot. Te noteren zijn ook de verkoop van een 50%-aandeel in Shopping Pajot en de verkoop van een supermarktportefeuille van Louis Delhaize, twee transacties die al in de eerste weken van 2023 gerealiseerd werden. Ook de eerste winkelvastgoedtransactie van het nieuwe fonds Reactr is vermeldenswaardig, met de aankoop van de Brico Plan-It in Gent.

In het segment van de winkelcentra was er een transactie met de verkoop van de Grand Bazar in Antwerpen door IRET Development. Dit was echter geen core-belegging, want de groep rond Eric De Vocht deed de aankoop voornamelijk met het oog op herontwikkeling in combinatie met het naastgelegen Hilton-hotel, dat al in hun portefeuille zit.

Opvallend is dat de investeringsmarkt volledig de tegenovergestelde evolutie doormaakte van de verhuurmarkt. In high streets werd immers een recordhoge take-up opgetekend, terwijl de baanwinkels en retailparken over hun hoogtepunt heen zijn.

Dominantie van Belgische beleggers

Dat juist in het winkelvastgoed in 2023 toch nog een grote ‘core’-transactie kon worden gerealiseerd, mag geen toeval heten. In retail werden de rendementen al voor de uitbraak van de financiële crisis aangepast, waardoor de waardecorrectie het afgelopen jaar beperkt bleef. Bovendien kon de indexering van de huur waardebehoud garanderen.

Niettemin droogde de institutionele markt in 2023 ook in het winkelvastgoed volledig op. Vermogende particuliere beleggers en family offices stonden op als dominante investeerders. Zelfs de oorsprong van het geld voor de Mitiska-deal is privé van aard. Partners Group, weliswaar wereldwijd actief, treedt op voor vermogende particulieren. Daardoor is meer dan 90% van het kapitaal van particuliere origine. In het segment van de stadswinkels was er welgeteld één institutionele aankoop, door het pensioenfonds van KBC van een kleiner pand in Hasselt.

Bovendien komt 72% van het kapitaal uit België. Een belangrijk aandeel komt van het als Zwitsers gecatalogeerde kapitaal van Partners Group. Bijna alle verkopers kwamen uit België.

Vooruitblik op 2024

Voor het winkelvastgoed wordt het in 2024 een hele uitdaging om het volume van 2023 te overtreffen. Uitzonderlijke transacties zoals die met Mitiska REIM zitten er wellicht niet in, en voor het hernemen van de institutionele markt, met bijvoorbeeld big tickets in winkelcentra, lijkt de situatie de komende twaalf maanden nog wat onzeker. Bovendien melden makelaars dat hun pijplijn met transacties nu minder goed gevuld is dan aan het begin van 2023. Er komen wel nog enkele mooie transacties aan, waaronder de afronding van de verkoop van de stadswinkelportefeuille van Compartimmo.

Wat doen de rendementen?

Over het algemeen wordt in 2024 een verdere stabilisatie van de rendementen verwacht. CBRE noteert voor de stadswinkels een prime yield van 4,57%, wat 50 basispunten meer is dan begin 2023. Cushman & Wakefield houdt het op 4,85%.
Voor de winkelcentra meldt Cushman & Wakefield een yield tussen 5% en 5,25%, terwijl CBRE hoger uitkomt op 6%. Dit verschil tussen de twee makelaars toont aan dat het bijzonder moeilijk is om een benchmark in te schatten voor de winkelcentra, vooral omdat er geen marktreferenties voorhanden zijn. Out-of-town zijn beide makelaars het wel meer met elkaar eens, met 6% bij Cushman en 5,75% bij CBRE.

Prestatie makelaars in de spotlight

In tegenstelling tot de kantorenmarkt, waar lokale makelaars zelden een grote rol spelen bij de grote investeringsdossiers, is dat in winkelvastgoed wel het geval omdat het grootste deel van het kapitaal in retail afkomstig is van particuliere investeerders.

Avenue wist zich voor het derde jaar op rij te positioneren als marktleider, met een betrokkenheid bij 37% van het investeringsvolume, een aandeel vergelijkbaar met dat van 2021 en 2022. Dit is een mooie prestatie, temeer omdat Avenue aan CBRE een geduchte concurrent had aan CBRE dankij hun rol in de verkoop van de portefeuille van Mitiska REIM en verschillende andere deals in het segment van de ‘private wealth’. Zo komt CBRE slechts enkele procenten lager uit wat betreft het marktaandeel, maar Avenue bemiddelde wel in ruim dubbel zoveel transacties.

Cushman & Wakefield behaalt een globaal aandeel van 17%, maar toonde zich wel de actiefste makelaar in het segment van de stadswinkels, waar het betrokken was bij 60% van het volume. De twee andere tenoren haalden hun volumes voornamelijk uit de markt out-of-town.