Radioscopie Waver: lokale trekpleister die worstelt met leegstand

De hoofdstad van Waals-Brabant kent een groot aantal winkelpanden, maar heeft moeite deze op te vullen. De nabijheid van het populaire winkelcentrum L’Esplanade laat zijn sporen achter. – Evelien Marien.

Winkelgebied: Rue du Commerce, Rue Haute, Rue du Pont du Christ, Place Cardinal Mercier, Place Alphonse Bosch

Tien jaar na het laatste bezoek, nam Expertise opnieuw het winkelgebied in het hart van Waver onder de loep. De laatste visitatie vond plaats tijdens de eindejaarsperiode, maar de normale gezellige drukte tijdens de feestdagen bleek ver zoek. Behalve in de cafeetjes en eetzaken vielen er weinig shoppers te bespeuren. We parkeerden midden in het centrum, op enkele minuten wandelen van de winkelkern. Ondanks het beperkte parkeeraanbod vonden we snel een plekje, wat een indicatie vormde van de eerder lage bezoekcijfers.

Kleine maar kapitaalkrachtige stad

Waver telt 35.444 inwoners, waarmee het een van de kleinere provinciale hoofdsteden van het Waals gewest is. Het gemiddelde jaarinkomen bedraagt 25.673 EUR, zo’n 15% hoger dan in de rest van Wallonië. De stad vormt een belangrijke economische groeipool in de regio op het vlak van de dienstensector. Ontwikkelaar Codic werkt er momenteel aan de bouw van een nieuw kantorenpark van 17.000 m2 en BVI.EU bouwde er in 2020 een kmo-park van 20.000 m2.

Ondanks zijn compacte oppervlakte beschikt Waver over een groot aantal handelspanden. Winkeldataspecialist Locatus inventariseerde hier 831 handelspanden, wat zich vertaalt in 23,4 winkels en 4482 m2 winkeloppervlakte per duizend inwoners. Deze cijfers liggen ver boven de benchmarks voor het hele Waalse gewest, dat gemiddeld 13,3 handelspanden en 2124 m2 winkeloppervlakte per duizend inwoners telt.

Langs de kernwinkelstraten telde Expertise 156 handelspanden, goed voor in totaal 26.500 m2. Het hart van de shoppingzone bestaat uit de Rue du Pont du Christ, zich vertakkend in de Rue de Commerce en de Rue Haute, en zich verder uitstrekkend tot de Place Cardinal Mercier en de Place Alphonse Bosch. Het valt op dat de hoofdwinkelstraat en de Rue Haute niet autovrij zijn, terwijl in de andere aanloopstraten het verkeer wel geweerd wordt. Ondanks haar charme lijkt de winkelkern haar potentieel op deze manier niet te verwezenlijken.

Lege etalages kenmerken het straatbeeld

In 2009 en 2013 stelde onze redactie vast dat de leegstand groeide van 3% naar 5%. Nadien nam de leegstand echter fors toe om in 2021 uit te komen op 15%, volgens eigen onderzoek van de stad. Ondanks dit hoge cijfer kende Waver na de coronapandemie naar eigen zeggen een positieve omslag, gekenmerkt door meer winkelopeningen dan -sluitingen, als resultaat van het lokaal shoppen dat toen door de getroffen maatregelen in opmars was.

De cijfers van de Association de Management du Centre-Ville (AMCV) ondersteunen deze bewering echter niet. Een recente AMCV-studie toont dat Waver vandaag met een leegstand van 23,4% in de top tien staat van Waalse steden met de meeste leegstand. In 2022 telde de vzw er nog 20,90% onderbenutte panden.

In het kernwinkelgebied zelf stonden volgens onze inventaris 31 panden of een vijfde leeg. De alomtegenwoordige borden ‘te koop’ en ‘te huur’ staken schril af tegen de kerstversiering waarmee getracht werd in de straten een gezellige wintersfeer op te roepen. Gezien de verloederde toestand van verschillende onbenutte panden lijkt de leegstand inmiddels grotendeels structureel, wat bijdraagt aan een onverzorgde en rommelige indruk van de winkelkern.

Mix van lokale en kleinere ketenfilialen

Het winkelaanbod blijft beperkt tot lokale handelszaken of kleinere ketens. Het patrimonium van Waver met zijn kleinere handelspanden is dan ook niet geschikt voor grote publiekstrekkers uit de modebranche zoals H&M, Primark of Zara. Waver profileerde zich in 2009 reeds als een lokale dienstenzone, en daar lijkt vandaag de dag weinig aan veranderd, met een overvloed aan banken, telecomproviders, reisagentschappen en apotheken die een prominente plaats innemen in de winkelkern. Hoewel de modebranche met 44 winkels ongeveer 35% van het winkelaanbod vertegenwoordigt, gaat het vooral om lokale winkels, enkele tweedehandswinkels en verschillende juwelen- en accessoire-boetieks. Aan horecazaken is er geen gebrek, met een aandeel van bijna 18%.

[table caption=”Cijfers kernwinkelgebied Waver” colalign=”left|center|center|center”]
GLA,26.564 m2,,
Winkels,156,,
Gemiddelde oppervlakte,170 m2,,
Leegstand (aantal),19\,9%,,
Filialiseringgraad (aantal),40%,,
Aandeel fashion (aantal),35\,2%,,
Aandeel horeca (aantal),17\,6%,,
[/table]
[source]Bron: Expertise 2024[/source]

Lauwe interesse uit de markt

Het ontbreken van grote ketens is deels te wijten aan de nabijheid van het winkelcentrum L’Esplanade in Louvain-la-Neuve. De eigendom van Klépierre groeide immers uit tot een supraregionale trekpleister. Na de opening in 2006 was de impact eerder beperkt en was er nog geen sprake van een leegloop in Waver. De laatste jaren daarentegen vond een onmiskenbaar negatief effect plaats waarbij meer en meer ketens lijken weg te trekken uit het centrum. Dat bewijzen de exits van onder meer Esprit, Celio en Mer du Nord, die niet langer terug te vinden zijn in de winkelstraten. Onze redactie registreerde de afgelopen drie jaar slechts twee transacties in Waver, voor samen amper 500 m2. Dit duidt ook op een lauwe interesse van de winkelvastgoedmakelaars voor Waver en daardoor zijn er ook geen betrouwbare benchmarks met betrekking tot de huurprijzen voorhanden.

Op het zoekertjesplatform Immoweb staan wel enkele panden geafficheerd. Afhankelijk van de ligging, grootte en toestand worden ze aangeboden in een vork tussen 140 en 260 EUR/m2.

Handvol professionele beleggers

Ook bij de investeerders oogt Waver niet hoog aangeschreven. Vastned Belgium beschikt over twee winkels verhuurd aan Kruidvat en Naf Naf. Voor Immorente controleert de Franse fondsbeheerder Sofidy een pand dat in gebruik is door Orange en de winkel van Bibliopolis zit in de portefeuille van Retail Estates. Voor de rest is het patrimonium vooral in handen van lokale privébeleggers. Eind 2022 kocht een privébelegger de winkel van Base aan de Rue du Pont du Christ 43 (60 m2).

Het nieuwe retailpark Parc de l’Europe (9000 m2) van Mitiska REIM – dat in 2023 de deuren opende – vormt echter geen concurrentie voor de panden in het centrum, met grote ketens zoals Jysk, X2O en 4MURS, die beter gedijen aan de rand van de stad. Langs de N238 bevindt zich ook een perifere winkelconcentratie met onder meer de Carrefour-site van Redevco (16.000 m2). In de periferie verkocht de Brusselse privéholding Jaksa Immo recent een kleinschalige retailpark van 7700 m2 aan de Chaussée de Louvain 491-509 op basis van een aanvangsrendement van 6,8%.

Volgt er een ommekeer?

Het ontbreken van grote ketens, gekoppeld aan een groeiende leegstand, weerspiegelt de delicate balans tussen lokale authenticiteit en economische vitaliteit in Waver. Hoewel de stad zich engageert om een positieve kentering in gang te zetten, lijkt de toestand niet snel te zullen wijzigen. Bovendien voerde de stad enkele jaren geleden in het centrum betalend parkeren in, wat volgens critici een bijkomende negatieve invloed gehad heeft op de bezoekcijfers.

[table caption=”Kerncijfers Waver” colalign=”left|center|center”]
,Waver, Wallonië
Inwoners,35.444,3 681.575
Bevolkingsdichtheid,842 inwoners/km2,219 inwoners/km2
Gemiddeld inkomen,25673 EUR/jaar,22.407 EUR/jaar
winkels/1000 inwoners,23\,4,13\,3
winkeloppervlakte/1000 inwoners,4 482 m2,2124 m2
Aantal handelspanden,831,49.009
Netto verkoopsoppervlakte,158.890 m2,7.819.979 m2
Gemiddelde oppervlakte,191\,2 m2,159\,6 m2
[/table]
[source]Bron: Statbel/Locatus[/source]