JLL: logistieke vraag volgt het aanbod nieuwe projecten

Het logistieke jaar 2023 werd gekenmerkt door een bijzonder hoge opname langs de E313 en investeringen in het ‘value add’-segment van voornamelijk Belgische privégroepen.

Zo luidt de korte samenvatting van de presentatie over de logistieke en semi-industriële markt die JLL deze week organiseerde. Sebastien Giordano, Country Lead Belux, verzorgde de introductie en gaf daarna het woord aan de specialisten Mathieu Opsomer (Agency) en Kristof Buelens (Capital Markets). Na een overzicht van de trends op de Europese markten, zoomden zij in op de prestaties van de Belgische logistieke markt.

Wat betreft de opname was 2023 een topjaar met uitzonderlijk veel transacties op de as Antwerpen-Luik (E313). Hier werd maar liefst 477.873 m2 logistieke opslagruimte verhuurd, met een sleutelrol voor Heylen Warehouses met projecten voor Lidl en Flamingo. JLL was betrokken bij transacties met Gosselin Group (40.252 m2) en Vianellu (24.436 m2), en noteerde build-to-suits voor Eddie Stobart Logistics (44.778 m2) en Tailormade Logistics (28.834 m2). De grootste transactie komt echter op conto van Weerts met het project voor Kuehne+Nagel (62.170 m2) in Tessenderlo. Voor de regio wordt het moeilijk deze prestatie te herhalen, aangezien de grondvoorraden opdrogen, hoewel er nog ongeveer 200.000 m2 beschikbaar is. Het succes van de as was onder meer het gevolg van de schaarste aan nieuwe projecten op de as Antwerpen-Brussel.

‘Wellicht zal de vraag verschuiven naar locaties waar nog gebouwd kan worden, onder meer in Wallonië, waar verschillende terreinen klaarliggen, maar waar het nog wachten is op vergunningen of wegeniswerken. Het heeft geen zin die projecten al aan bedrijven voor te stellen. In logistiek geldt immers dat de bedrijven de ruimte gisteren al nodig hadden en niet over twee jaar’, benadrukt Mathieu Opsomer. Er is momenteel in heel België nog 533.766 m2 in aanbouw, waarvan 33% speculatief is.

Als gevolg van schaarste, hogere bouwkosten en aanhoudende sterke vraag, stegen de tophuurprijzen in Antwerpen met 18% tot 65 EUR/m2, al werd er recentelijk een nog niet gecommuniceerde deal afgesloten aan 68 EUR/m2. De huurprijzen komen daarmee op het niveau van Brussel, waar de prijzen gematigder stegen tot 67 EUR/m2 (+3%). Ook in Gent steeg de prime rent tot 55 EUR/m2 (+15%).

Focus op ‘value add’ en ‘core+’

De focus van investeerders lag vooral op ‘value add’ en ‘core+’, aangezien de core-investeerders in 2023 een ‘wait-and-see’-aanpak hanteerden. Investeerders die zich lieten opmerken waren onder meer Tristan/Whitewood, Intervest, Sagax, Alinso en Van Wellen.

Eind 2023 bedroeg de prime yield voor logistiek 5%, wat 75 basispunten hoger is dan een jaar eerder. Voor semi-industrieel vastgoed bleef de stijging van de prime yield beperkt tot 40 basispunten, tot 6,2%. In de tweede helft van het jaar zullen de rendementen stabiliseren en mogelijk zelfs licht dalen, wat zou kunnen leiden tot een toename van het aandeel van Core-producten in het investeringsvolume.

‘Voor dit jaar verwachten we een vergelijkbaar volume en de komende zes tot negen maanden zullen Belgische privébeleggers waarschijnlijk de overhand houden’, benadrukt Kristof Buelens. ‘Wanneer institutionele investeerders terugkeren, zullen zij waarschijnlijk het onderspit delven. Enkele verzekeraars en pensioenfondsen zitten echter met te veel vastgoed op hun balans en zijn actief bezig met het verkopen van assets. Er zitten alvast enkele mooie transacties in de pijplijn.’