EPRA Insight: op het snijvlak van herstel en onzekerheid

De vastgoedmarkt wordt verscheurd door de hoop op herstel en de vrees voor nieuwe onzekerheden op het geopolitieke toneel. – Martijn Reviers

EPRA, de Europese belangenorganisatie voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven, organiseerde vorige week zijn traditionele debat ter gelegenheid van de start van het nieuwe vastgoedjaar in The Hotel in Brussel. Als sprekers traden op: Jean-Pierre Hanin (Cofinimmo), Evert Jan Van Garderen (Eurocommercial), Jean-Philip Vroninks (Befimmo), Stéphan Sonneville (Atenor) en Stephen Tross (Bouwinvest). Véronique Meertens (Van Lanschot Kempen) nam de rol van moderator op.

Stay alive until 2025

Dominique Moerenhout, CEO van EPRA, benadrukte in zijn inleiding dat het Belgische beursgenoteerde vastgoed in 2023 met een groei van 5 à 6% iets achterbleef op het Europese gemiddelde. Het vastgoedpapier lijkt de afgelopen weken wel duidelijk uit het dal te klimmen. Hoe de situatie in 2024 verder zal evolueren, blijft onduidelijk. Op Expo Real in München luidde de teneur ‘Stay alive until 2025’, maar vanuit de VS komen positieve signalen over een mogelijke renaissance voor het vastgoed in 2024. De vraag rijst wie gelijk zal krijgen: de optimisten of de pessimisten. De focus voor beursgenoteerd vastgoed blijft een gezonde balans en schuldverlaging.

De goed gevulde zaal werd welkom geheten door Ariane Brohez van het advocatenkantoor Loyens & Loeff, dat al meerdere edities als partner optreedt voor de Brusselse editie van de EPRA ‘Insight’. Tijdens het debat kwam naar voren dat de geopolitieke situatie, de toenemende polarisatie in de samenleving en de aanstaande verkiezingen in de VS, met de mogelijkheid van een herverkiezing van Trump, de CEO’s ’s nachts wakker houden.

Nieuw tijdperk

‘Het tij is aan het keren’, benadrukte Jean-Philip Vroninks. ‘De KPI’s zijn gereset en er breekt een nieuw tijdperk aan. Dit proces was vaak pijnlijk voor veel vastgoedbedrijven, maar in 2024 verwachten we stabilisatie. Of er echt een heropleving van investeringen zal plaatsvinden, blijft de vraag. De markt heeft in het verleden vaak foute voorspellingen gedaan. Voor Befimmo zal 2024 naar verwachting een neutraal jaar zijn, waarin verkopen en aankopen elkaar in evenwicht houden. We hebben een aanzienlijk investeringsbudget van 500 MEUR voor onze interne projectpijplijn.”

Stephen Tross van de Nederlandse vermogensbeheerder Bouwinvest wees op problemen met waarderingen. Hij merkte op dat sommige bedrijven hun taxateurs meer of minder onder druk zetten, wat leidt tot sterk uiteenlopende waarderingen, zowel tussen verschillende soorten activa als tussen bedrijven met eenzelfde profiel. ‘Er is behoefte aan een betere standaard voor waarderingen om stabiliteit in de markt te brengen en transacties weer op gang te krijgen.’

Volgens Tross kan er ook een golf van gedwongen verkopen aankomen omdat sommige bedrijven zullen worstelen met herfinanciering.

Vertrouwen in de markt

Stéphan Sonneville van Atenor benadrukt dat het herstel van vertrouwen in de markt cruciaal is. Hij lichtte toe dat hij ondanks de turbulentie in 2023, niets zou veranderen aan zijn strategie als internationale ontwikkelaar met een focus op duurzame kantoren en residentieel vastgoed. Hij gelooft in een acyclische beleggingsstrategie, met een focus op kantoren, als een geschikte keuze.

Evert Jan Van Garderen van Eurocommercial benadrukte het goede nieuws dat Belgische REIT’s recent aangetoond hebben dat het mogelijk is om weer kapitaal op te halen in de markt. Hij hoopt dat België een voorbeeld kan vormen voor andere Europese REIT’s. ‘We hebben extra kapitaal nodig om te kunnen groeien en relevant te blijven in een mondiale context.’

ESG-rapportering, een administratieve nachtmerrie

Het debat sloot af met een discussie over de impact van ESG. Jean-Pierre Hanin van Cofinimmo benadrukte dat ESG bovenaan de agenda staat bij alle grote vastgoedbedrijven en dat bedrijven die dit negeren, geen financiering meer zullen krijgen. ‘ESG is een integraal onderdeel van de strategie geworden, en ik verwacht voor 2024 geen nieuwe ontwikkelingen op dit gebied. We zien onszelf echter geconfronteerd met een administratieve nachtmerrie qua rapportering. De nood aan een eenduidige standaard dringt zich daarom op. Zolang die ontbreekt, blijft het voor vastgoedbedrijven moeilijk om het juiste niveau van duurzaamheid na te streven. Je kan te laat in actie schieten, maar ook te vroeg.’