TAKE-UP 2023: De vastgoedmakelaars in de spotlight

Expertise houdt de traditie in ere om ook dit jaar de marktaandelen van de makelaars te publiceren. Vorig jaar speelden de vastgoedadviseurs immers een cruciale rol in een uitdagende markt.

De rankings van Expertise zijn gebaseerd op een analyse van de take-up, gedefinieerd volgens vooraf vastgestelde criteria. Toch leidt dit elk jaar tot enige discussie, waardoor de rankings een delicate oefening blijven die onze redactie echter met overtuiging aangaat. We hebben groot respect voor de gedrevenheid van de makelaars, die elk jaar weer vanaf nul moeten beginnen. De verhuur van kantoren, magazijnen en winkels is een zeer competitieve markt, waarin de koplopers aan elkaar gewaagd zijn. De kansen op uiteindelijk succes kunnen snel keren en zijn vaak afhankelijk van betrokkenheid bij een grote, marktbepalende deal.

De concurrentie is zo intens dat het leiderschap in elk segment van het Belgische vastgoed openstaat. Waar vroeger bepaalde domeinen min of meer gegarandeerd waren voor bepaalde makelaars, lijkt dat nu nauwelijks nog het geval. Deze felle concurrentie speelt zich af in een uitdagende markt, sterk beïnvloed door maatschappelijke evoluties en trends. Elke makelaar bekijkt zijn positie natuurlijk vanuit zijn eigen perspectief. Expertise probeert daarentegen een onafhankelijk overzicht vanuit vogelperspectief te bieden.

Ieder zijn strategie

Uiteindelijk zeggen de rankings niets over de winstgevendheid van de verschillende agentschappen. Het is vaak onduidelijk wat precies de rol van de makelaars was in de transacties en hoe zij daarvoor beloond werden. Bovendien streven vastgoedadviseurs ook naar succes door diversificatie van hun dienstverlening, zoals projectadvies, tenant rep en de uitbouw van de afdelingen ‘design & build’. In deze strategie van een ‘one-stop-shop’ zijn de vastgoedadviseurs betrokken bij de gehele cyclus van herhuisvesting.

Hoewel de analyse van de take-up en dus ook van de marktaandelen van de makelaars primair gebeurt op basis van het aantal vierkante meters, is bij een uiteindelijke beoordeling van de prestaties van de kantoren ook het aantal transacties van belang. Het aantal deals waarin werd bemiddeld, is een indicatie voor de dynamiek en de marktdekking. Meer kleinere deals vragen vaak om de inzet van meer personeel en geven dus een indicatie van de capaciteit van een makelaar om zowel aan de vraag van huurders als aan de instructies van eigenaars te voldoen. Sommige bedrijven kiezen er bewust voor om veel kleinere deals te sluiten, bijvoorbeeld op de kmo-markt, terwijl andere adviseurs zich richten op een beperkt aantal grote opdrachten.

Wie kon zich onderscheiden?

De rankings van de vastgoedmakelaars kunnen op diverse manieren worden geïnterpreteerd, waarbij elke vierkante meter uniek is. Grote transacties in de periferie van Brussel worden vaak gesloten tegen zeer scherpe huurprijzen, waardoor ze qua huurvolume en fees vergelijkbaar zijn met middelgrote deals in het CBD tegen de nieuwe tophuurprijzen. Er is ook een verschil tussen transacties in co-makelaardij en meer exclusieve opdrachten.

Uit de ranking komen enkele belangrijke observaties naar voren:

– JLL maakt zijn comeback als marktleider in Brussel en weet deze positie ook te bereiken op de nationale kantorenmarkt, in Antwerpen en in de logistiek. In de retailmarkt speelt het echter geen significante rol.

– CBRE toont zich de makelaar met de breedste marktpenetratie. Hoewel het bedrijf mogelijk wat geluk ontbreekt bij betrokkenheid bij die ene grote, marktbepalende deal om nummer één te zijn op de kantorenmarkt, behoort het bedrijf in elk van de drie segmenten steeds tot de top twee of drie en kan het zich als enige jaar na jaar in de nationale ranking in kantoren, semi-industrie en retail steevast tot de marktleiders rekenen.

– BNP Paribas Real Estate heeft zich nadrukkelijk in de top drie in Brussel gepositioneerd en flirt regelmatig met het marktleiderschap. Dat vormt op zich al een mooie prestatie en het lijkt slechts een kwestie van tijd voordat de toppositie ook daadwerkelijk bereikt wordt.

– Ceusters toont zich eveneens een sterke allrounder op alle fronten en bevestigt zijn positie als grootste onafhankelijke Belgische vastgoedadviseur. In elk van de drie segmenten behoort het bedrijf tot de marktbepalende adviseurs.

– Allten is in Brussel opnieuw de kampioen inzake het aantal deals (43 transacties), een positie die Ceusters op de nationale markt en Anker18 in Antwerpen innemen. In Brussel liggen de aantallen transacties van de makelaars dicht bij elkaar, variërend van 37 tot 40 deals. JLL dankt zijn koppositie voornamelijk aan de betrokkenheid bij twee grote deals met de Europese Commissie.

– Structura.biz verwierf op de kantorenmarkt in Brussel een mooie positie en is voor het tweede jaar op rij ook marktleider in semi-industrie.

– Cushman & Wakefield was in Brussel niet betrokken bij de megadeals en daalde daardoor in de ranking. De vastgoedadviseur is echter een sterke nummer twee in de nationale ranking dankzij een brede marktbezetting met teams voor de Waalse en Vlaamse kantorenmarkten.

– CD-Vastgoed combineert zijn positie als marktleider in Gent met een mooie positie in Antwerpen (in aantal transacties zelfs de nummer drie) en blijft ook in semi-industrie een van de topspelers.

– Colliers beleefde na de fusie met BelSquare een overgangsjaar en de vastgoedadviseur focuste in 2023 op de uitbouw van de verschillende departementen en het binnenhalen van mandaten.

– Op de retailmarkt kroont Cushman & Wakefield zich opnieuw tot marktleider, met CBRE als sterke runner-up. Ook Avenue, DG Retail en Ceusters wisten in het winkelvastgoed een sterke positie te verwerven. Een volledige analyse van de take-up in retail kunt u lezen in de editie van Retail Focus van deze week.

[table caption=”AGENT’S SHARE OFFICES BELGIUM 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,Deals,Share
JLL,106.200 m2,18\,6%,139.711 m2,71,8\,7%
Cushman & Wakefield,54.279 m2,9\,5%,61.730 m2,67,8\,3%
CBRE,48.566 m2,8\,5%,57.626 m2,51,6\,3%
BNPP Real Estate,43.871 m2,7\,7%,69.169 m2,42,5\,2%
Ceusters,39.953 m2,7\,0%,42.482 m2,107,13\,2%
Structura.biz,29.558 m2,5\,2%,33.521 m2,43,5\,3%
Allten,28.241 m2,5\,0%,33.064 m2,55,6\,8%
CD-Vastgoed,28.179 m2,4\,9%,30.726 m2,95,11\,7%
Colliers,26.874 m2,4\,7%,28.648 m2,32,3\,9%
Knight Frank,24.722 m2,4\,3%,24.722 m2,41,5\,0%
Dewaele,21.451 m2,3\,8%,21.451 m2,61,7\,5%
Anker18,16.109 m2,2\,8%,16.410 m2,53,6\,5%
EPMC,11.052 m2,1\,9%,11.578 m2,19,2\,3%
Bathim & Co,8.118 m2,1\,4%,8.900 m2,34,4\,2%
ImmoQuest,4.715 m2,0\,8%,8.125 m2,3,0\,4%
Mertens Vastgoed,4.278 m2,0\,8%,4.696 m2,16,2\,0%
Aximas,3.237 m2,0\,6%,3.237 m2,16,2\,0%
DGI,2.808 m2,0\,5%,2.808 m2,17,2\,1%
Anixton,1.464 m2,0\,3%,1.464 m2,1,0\,1%
No agent,61.643 m2,10\,8%,61.643 m2,28,3\,4%
Total,570.012 m2, , ,812,
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

[table caption=”AGENT’S SHARE OFFICES – BRUSSELS 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,Deals,Share
JLL,73.926 m2,25\,5%,101.309 m2,40,12\,9%
BNPP Real Estate,40.929 m2,14\,1%,64.977 m2,37,11\,9%
Structura.biz,28.303 m2,9\,8%,32.266 m2,38,12\,3%
Cushman & Wakefield,25.929 m2,8\,9%,32.896 m2,39,12\,6%
CBRE,23.069 m2,8\,0%,28.629 m2,38,12\,3%
Knight Frank,22.293 m2,7\,7%,22.293 m2,34,11\,0%
Allten,20.382 m2,7\,0%,21.245 m2,43,13\,9%
Colliers,19.032 m2,6\,6%,20.198 m2,19,6\,1%
Bathim & Co,8.118 m2,2\,8%,8.900 m2,34,11\,0%
Ceusters,2.081 m2,0\,7%,2.151 m2,6,1\,9%
Anixton,1.464 m2,0\,5%,1.464 m2,1,0\,3%
No agent,21.056 m2,7\,3%,21.056 m2,8,2\,6%
Total,289.730 m2, ,289.730 m2,310,
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

[table caption=”AGENT’S SHARE OFFICES – ANTWERP 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,Deals,Share
JLL,20.700 m2,19\,6%,23.329 m2,21,9\,7%
Ceusters,15.755 m2,14\,9%,17.606 m2,49,22\,7%
Anker18,15.032 m2,14\,2%,15.333 m2,50,23\,1%
Cushman & Wakefield,10.797 m2,10\,2%,10.797 m2,6,2\,8%
EPMC,10.352 m2,9\,8%,10.878 m2,18,8\,3%
CD-Vastgoed,9.163 m2,8\,7%,11.226 m2,34,15\,7%
CBRE,7.182 m2,6\,8%,7.182 m2,8,3\,7%
Mertens Vastgoed,4.278 m2,4\,0%,4.696 m2,16,7\,4%
Colliers,2.673 m2,2\,5%,2.673 m2,6,2\,8%
No agent,7.369 m2,7\,0%,7.369 m2,6,2\,8%
Total,105.751 m2, ,105.751 m2,216,
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

[table caption=”AGENT’S SHARE OFFICES – GHENT 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,Deals,Share
CD-Vastgoed,13.762 m2,28\,8%,14.246 m2,46,50\,5%
Ceusters,6.161 m2,12\,9%,6.769 m2,15,16\,5%
Dewaele,5.167 m2,10\,8%,5.167 m2,14,15\,4%
CBRE,2.501 m2,5\,2%,2.501 m2,1,1\,1%
JLL,2.263 m2,4\,7%,2.263 m2,4,4\,4%
Colliers,1.942 m2,4\,1%,2.550 m2,4,4\,4%
Cushman & Wakefield,1.151 m2,2\,4%,1.635 m2,3,3\,3%
No Agent,13.946 m2,29\,2%,13.946 m2,5,5\,5%
Total,47.763 m2, ,47.763 m2,91,
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

[table caption=”AGENT’S SHARE INDUSTRIAL / LOGISTICS 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,Deals,Share
JLL,297.396 m2,14\,2%,343.407 m2,49,4\,8%
CBRE,235.716 m2,11\,3%,294.591 m2,50,4\,9%
Ceusters,167.340 m2,8\,0%,176.049 m2,106,10\,5%
Structura.biz,154.847 m2,7\,4%,156.161 m2,186,18\,4%
Dewaele,107.954 m2,5\,2%,117.235 m2,152,15\,0%
Mertens Vastgoed,101.571 m2,4\,9%,106.251 m2,88,8\,7%
Allten,85.252 m2,4\,1%,93.130 m2,55,5\,4%
CD-Vastgoed,61.772 m2,3\,0%,64.691 m2,63,6\,2%
Cushman & Wakefield,61.175 m2,2\,9%,90.431 m2,24,2\,4%
Anker18,58.084 m2,2\,8%,58.084 m2,52,5\,1%
Knight Frank,54.727 m2,2\,6%,68.364 m2,19,1\,9%
EPMC,54.560 m2,2\,6%,55.188 m2,40,4\,0%
DGI,48.784 m2,2\,3%,49.167 m2,48,4\,7%
ImmoQuest,39.184 m2,1\,9%,49.391 m2,31,3\,1%
BNPP Real Estate,24.917 m2,1\,2%,26.842 m2,12,1\,2%
DG Real Estate,24.615 m2,1\,2%,24.615 m2,16,1\,6%
Aximas,12.774 m2,0\,6%,16.550 m2,15,1\,5%
Colliers,3.600 m2,0\,2%,3.600 m2,1,0\,1%
No agent,455.586 m2,21\,8%,455.586 m2,33,3\,3%
Total,2.090.948 m2, ,2.090.948 m2,1.012,
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

[table caption=”AGENT’S SHARE INDUSTRIAL 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,Deals,Share
Structura.biz,112.841 m2,11\,4%,114.155 m2,182,19\,3%
Dewaele,107.954 m2,10\,9%,117.235 m2,152,16\,1%
Ceusters,107.655 m2,10\,8%,111.362 m2,100,10\,6%
Allten,85.252 m2,8\,6%,93.130 m2,55,5\,8%
CBRE,75.277 m2,7\,6%,82.277 m2,35,3\,7%
JLL,60.576 m2,6\,1%,67.430 m2,33,3\,5%
Mertens Vastgoed,55.316 m2,5\,6%,59.996 m2,83,8\,8%
DGI,48.784 m2,4\,9%,49.167 m2,48,5\,1%
Knight Frank,48.060 m2,4\,8%,48.364 m2,18,1\,9%
Anker18,45.699 m2,4\,6%,45.699 m2,50,5\,3%
CD-Vastgoed,41.650 m2,4\,2%,42.402 m2,61,6\,5%
EPMC,39.510 m2,4\,0%,40.138 m2,39,4\,1%
ImmoQuest,35.409 m2,3\,6%,41.840 m2,30,3\,2%
Cushman & Wakefield,27.406 m2,2\,8%,28.406 m2,19,2\,0%
BNPP Real Estate,24.917 m2,2\,5%,26.842 m2,12,1\,3%
DG Real Estate,24.615 m2,2\,5%,24.615 m2,16,1\,7%
Aximas,8.999 m2,0\,9%,8.999 m2,14,1\,5%
Colliers,3.600 m2,0\,4%,3.600 m2,1,0\,1%
No agent,17.887 m2,1\,8%,17.887 m2,14,1\,5%
Total,994.000 m2, ,994.000 m2,943,
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]

[table caption=”AGENT’S SHARE TOP LOGISTICS 2023″ colalign=”left|center|center|center|center”]
Agent,Weighted,Share,Involved,Deals,Share
JLL,236.820 m2,21\,6%,275.977 m2,16,23\,2%
CBRE,160.710 m2,14\,7%,212.314 m2,15,21\,7%
Ceusters,59.685 m2,5\,4%,64.687 m2,6,8\,7%
Mertens Vastgoed,46.255 m2,4\,2%,46.255 m2,5,7\,2%
Structura.biz,42.006 m2,3\,8%,42.006 m2,4,5\,8%
Cushman & Wakefield,33.470 m2,3\,1%,62.025 m2,5,7\,2%
CD-Vastgoed,20.121 m2,1\,8%,22.289 m2,2,2\,9%
EPMC,15.050 m2,1\,4%,15.050 m2,1,1\,4%
No agent,437.699 m2,39\,9%,437.699 m2,19,27\,5%
Total,1.096.948 m2, ,1.096.948 m2,69,
[/table]
[source]Copyright © Expertise 2024[/source]